Khi mua nhà, nhiều người chỉ quan tâm đến giá bán, vị trí hay pháp lý mà quên mất một bước rất quan trọng: xác minh người bán có thực sự là chính chủ hay không.
Trên thực tế, không ít trường hợp người dẫn đi xem nhà chỉ là người trung gian, người quen hoặc thậm chí là người không có quyền chuyển nhượng tài sản. Nếu đặt cọc khi chưa kiểm tra kỹ, bạn có thể mất thời gian, phát sinh tranh chấp, thậm chí đối mặt với rủi ro về tài chính.
Hiểu đúng về nhà chính chủ
Trong mua bán bất động sản, nhiều người cho rằng nhà chính chủ nghĩa là người bán là người đứng tên trên sổ. Tuy nhiên, cách hiểu này chưa hoàn toàn chính xác.
Về bản chất, chính chủ là người có quyền định đoạt tài sản, tức người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng), hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền hợp pháp để thực hiện việc mua bán.
Điều này có nghĩa là, khi một giao dịch xảy ra, người bán giao dịch trực tiếp với chủ sở hữu (người đúng tên trên sổ) hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật.
Ngược lại, việc người đăng tin tự nhận là chính chủ không đồng nghĩa với việc họ thực sự có quyền bán căn nhà đó. Trong thực tế, không ít trường hợp người đăng chỉ là người quen, người thân hoặc môi giới chưa được ủy quyền hợp pháp.
Vì vậy, thay vì chỉ tin vào dòng chữ nhà chính chủ trên tin đăng, người mua nên kiểm tra giấy tờ và xác minh quyền sở hữu trước khi đặt cọc hoặc ký kết hợp đồng.
Dưới đây là cách xác minh nhà chính chủ khi giao dịch:
1. Yêu cầu xem sổ hồng bản gốc
Đối chiếu thông tin sổ hồng với CCCD chủ nhà
Xem sổ hồng là bước đầu tiên nhất trước khi tiến hành một cuộc giao dịch bất động sản. Hãy kiểm tra các thông tin:
- Tên người đứng trên Giấy chứng nhận.
- Số CCCD (nếu sổ mới có cập nhật).
- Địa chỉ, diện tích, hiện trạng.
Kiểm tra mọi thông tin xem có khớp với những gì người dẫn đi xem nhà đã nói không. Tiếp đến là bước xác minh thông tin người đứng tên có khớp trên sổ không
2. Đối chiếu CCCD với sổ hồng
Cầm sổ hồng trên tay và yêu cầu chủ nhà được đối chiếu với CCCD, nếu là sổ chung thì có bao nhiêu người đứng tên, yêu cầu được đối chiếu hết.
So sánh họ tên, năm sinh với sổ hồng. Nếu trùng khớp thì khả năng đúng là chủ sở hữu.
Nếu sổ hồng đứng tên công ty thì chính chủ không còn là cá nhân nữa mà là pháp nhân (công ty). Lúc này, người ký hợp đồng mua bán phải là: người đại diện theo pháp luật của công ty hoặc người được công ty ủy quyền hợp pháp. Khi giao dịch, người mua nên kiểm tra thêm:
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
- Người đại diện theo pháp luật của công ty.
- Giấy ủy quyền (nếu người ký không phải người đại diện theo pháp luật).
- Thẩm quyền ký kết theo điều lệ hoặc quy định nội bộ của doanh nghiệp (đối với một số giao dịch có giá trị lớn có thể cần nghị quyết hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong công ty).
3. Nếu không phải chủ thì xác minh giấy ủy quyền
Trong trường hợp người bán không khớp thông tin trên sổ hồng. Hãy yêu cầu được xem giấy ủy quyền hợp pháp. Giấy ủy quyền phải là bản gốc, đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Mẫu giấy ủy quyền hợp pháp
Thông tin người ủy quyền và người được ủy quyền: Đối chiếu họ tên, số CCCD hoặc hộ chiếu với giấy tờ tùy thân và thông tin trên sổ hồng để đảm bảo đúng người.
Phạm vi ủy quyền: Hãy xem giấy ủy quyền có ghi rõ người được ủy quyền được quyền:
- Thỏa thuận giá bán.
- Nhận tiền đặt cọc.
- Ký hợp đồng đặt cọc.
- Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.
- Thực hiện thủ tục sang tên.
Nếu giấy chỉ ghi "được quản lý tài sản" hoặc "được làm việc với cơ quan nhà nước" thì chưa chắc đã có quyền bán nhà.
Thời hạn ủy quyền: Kiểm tra xem giấy ủy quyền còn hiệu lực hay đã hết thời hạn. Nếu văn bản đã hết hiệu lực thì người được ủy quyền không còn quyền đại diện để giao dịch.
Kiểm tra tính chính xác của giấy ủy quyền
Đối với việc mua bán nhà đất, văn bản ủy quyền thường phải được công chứng theo quy định của pháp luật để có giá trị sử dụng trong giao dịch. Kiểm tra dấu, chữ ký của tổ chức hành nghề công chứng và số công chứng trên văn bản.
Nếu cảm thấy chưa yên tâm, hãy liên hệ với văn phòng công chứng đã lập văn bản để xác minh thông tin (trong phạm vi họ được phép cung cấp).
4. Kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai
Tại Văn phòng đăng ký đất đai, khi chuẩn bị giao dịch, có thể đề nghị kiểm tra:
- Có đúng chủ sở hữu không.
- Có đang thế chấp không.
- Có bị ngăn chặn giao dịch không.
- Có tranh chấp hay kê biên không.
Đây là bước rất quan trọng trước khi công chứng.
5. Hỏi hàng xóm
Nếu là nhà ở lâu đời, hàng xóm có thể không biết họ tên đầy đủ chủ nhà, hoặc chỉ biết tên gọi, nhưng mặt mũi không thể nhầm lẫn. hãy thử hỏi:
"Anh/chị cho em hỏi căn này đúng của gia đình này phải không?"
Hàng xóm lâu năm thường biết:
- Chủ ở bao lâu.
- Có tranh chấp không.
- Có đang cho thuê.
- Có nhiều người cùng sở hữu không.
Sau khi xác minh người bán là chính chủ hoặc người được ủy quyền hợp pháp, bạn cũng đừng quên kiểm tra thêm các yếu tố quan trọng khác như tình trạng thế chấp, quy hoạch, tranh chấp và tính pháp lý của sổ hồng. Đây đều là những bước cần thiết để hạn chế rủi ro trước khi xuống tiền mua nhà.
Nếu cần thêm thông tin, bạn có thể tham khảo các bài viết khác trên Alochunha về cách kiểm tra sổ hồng, cách kiểm tra quy hoạch, 7 bước kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi đặt cọc... để có cái nhìn đầy đủ hơn trước khi đưa ra quyết định.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
