Điểm nổi bật của thị trường nhà đất quận Gò Vấp
Theo Wikipedia, quận Gò Vấp có diện tích 19,73 km2, dân số 676.899 người, mật độ dân số đạt 34.308 người/km² (tính đến năm 2029), thuộc quận có mật độ dân số cao nhất TP.Hồ Chí Minh.
Đặc điểm dân số này cùng với mức độ đô thị hóa nhanh, kéo theo những điểm rất riêng của thị trường nhà phố Gò Vấp:
- Nhu cầu ở thực lớn.
- Quỹ đất mới hiếm, nguồn nhà ở lâu năm hoặc nhà đầu tư nhiều.
- Giao dịch nhà phần lớn nằm trong khu dân cư hoặc chung cư hiện hữu.
- Mức tăng giá không cao, nhưng cũng khó giảm sâu.
- Tính thanh khoản cao hơn so với vùng ven.
Gò Vấp là một trong những thị trường nhà phố có thanh khoản tốt nhất (vì nguồn nhà ít so với nhu cầu đang cao), nhưng cũng là nơi biên độ tăng giá lớn (do hạ tầng gần như hoàn thiện).
Ngoài ra, Gò Vấp cũng sở hữu vị trí kết nối tốt với cửa ngõ phía Bắc, quận Phú Nhuận và sân bay, cùng với hạ tầng hoàn thiện. Do đó, đây là khu vực phù hợp với người mua ở thực, nhà đầu tư cho thuê và những người muốn giữ tài sản ổn định.
Theo khảo sát từ Alochunha:
- Mức giá đất tại quận Gò Vấp giao động từ 70 triệu - 140 triệu/m2 (theo Khung giá đất quận Gò Vấp).
- Nhà trong hẻm giao động từ 3 tỷ - 70 tỷ, trong khi nhà mặt tiền có mức giá 7 tỷ - 400 tỷ (thống kê với những căn nhà có diện tích tối thiểu 30m2, không tính nhà vi bằng).
- Trong đó, phần khúc sôi động nhất là nhà bán dưới 10 tỷ với nhu cầu ở thực.
Sự đa dạng về phân khúc nhà bán
Trong nhiều năm gần đây, Gò Vấp ghi nhận lượng mua bán nhà phố lớn, bởi khu vực này có mức giá không quá cao nhưng bù lại khả năng di chuyện lại vô cùng tiện lợi.
Nhà dưới 5 tỷ
Người mua nhà phần lớn bị thu hút bởi nhà bán Gò Vấp dưới 5 tỷ. Đây được xem là phân khúc bình dân, phù hợp với nhu cầu ở thực của rất nhiều người.
Những căn nhà diện tích nhỏ, khoảng 30 - 40m2, vị trí hẻm 1 xẹt hoặc 2 xẹt, phù hợp gia đình trẻ thường rất thu hút. Ngoài ra, nhà dưới 5 tỷ cũng được dân đầu tư tìm mua nhiều để cho thuê lại và giữ dòng tiền.
Nhà dưới 7 tỷ
Nếu như người mua nhà có sự đắn đo ở phân khúc 5 tỷ, phải cân bằng giữa diện tích, độ sâu hẻm, kết cấu nhà, thì ở mức 7 tỷ là một lựa chọn thoải mái hơn.
Với nhà 7 tỷ quận Gò Vấp, người mua có thể tìm được:
- Nhà hẻm ô tô rộng 3 - 5m hoặc đường nội bộ 5 - 7m.
- Diện tích khoảng từ 50 - 70m2, tủy vị trí.
- Kết cấu 1 trệt 1 - 3 lầu.
- Sổ hồng riêng.
- Nhà có kết cấu bê tông cốt thép chắc chắn hoặc nhà mới dọn vào ở ngay.
Phân khúc này rất thu hút khách hàng, bởi nó dễ tiếp cận người mua ở thực, do đó có tính thanh khoản cao. Người mua có thể mua ở hoặc vừa ở vừa giữ dòng tiền.
Nguồn cung ở mức giá 5 - 7 tỷ hiện khá dồi dào, tập trung tại các khu dân cư hiện hữu và các tuyến như Quang Trung, Nguyễn Oanh, Phạm Văn Chiêu, Lê Đức Thọ, Phan Huy Ích...
Nhà bán 8 đến 10 tỷ
Nhà bán Gò Vấp giá 8 đến 10 tỷ bao quát toàn bộ phân khúc nhu cầu ở thực của người mua. Từ phân khúc khoảng 8 - 10 tỷ, người mua có rất nhiều lựa chọn tại Gò Vấp:
- Nhà mặt tiền hoặc hẻm ô tô tránh, hoặc đường nội bộ.
- Nhà kết cấu từ 4 tầng, chắc chắn.
- Diện tích lớn từ trên 60m2
- Khu dân cư đồng bộ, tiện ích hiện hữu.
Những đặc điểm này không những giúp người mua dễ lựa chọn mà còn ít biến động giá (do lượng đầu cơ không nhiều), đảm bảo sự an toàn cho dòng tiền.
Nhà trên 10 tỷ
Nhà trên 10 tỷ tại Gò Vấp phần lớn là khách mua kinh doanh, vừa ở vừa kinh doanh hoặc đầu tư. Mức này ghi nhận lượng giao dịch không quá sôi động như các quận Tân Bình, Phú Nhuận, tuy nhiên vẫn có sự ổn định, nhất là phân khúc 10 - 20 tỷ.
Những lưu ý khi mua nhà quận Gò Vấp
Được đánh giá là quận phù hợp cho những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Nhưng để an toàn hơn trong quá trình giao dịch, người mua nên kiểm tra những thông tin sau:
Đánh giá kẹt xe
Mặc dù sở hữu những tuyến đường lớn như Phạm Văn Đồng, Dương Quảng Hàm (sau khi mở rộng), Quang Trung, Phan Văn Trị... Tuy nhiên do mật độ dân số quá đông, đồng thời nằm giữa quận 12 và trung tâm, nên Gò Vấp cũng có những nút kẹt xe vào giờ cao điểm.
Nếu quyết định mua nhà Gò Vấp, hãy khảo sát những tuyến đường đi làm, đi đón con... vào những thời điểm đông đúc để đánh giá khả năng di chuyển hoặc xác định đường tránh.
Khoanh vùng khu có tiếng ồn máy bay
Gò Vấp là nơi chịu ảnh hưởng trực tiếp từ tiếng ồn động cơ máy bay khi hạ cánh. Một số tuyền đường như Dương Quảng Hàm, Quang Trung, Nguyễn Oanh thường xuyên bị ảnh hưởng.
Người dân ở lâu, họ thường không bị ảnh hưởng, nhưng với người mới ở có thể sẽ mất thời gian để thích nghi. Nếu xác định mua nhà những khu này, hãy nhờ nán lại lâu để xem có thích nghi được với tiếng ồn không.
Khảo sát giá khu vực
Đối với một số dân đầu tư lâu năm, Gò Vấp có biên độ tăng giá khá chậm, một số khu gần như bão hòa giá.
Đầu tiên, người mua nhà nên xác định nhu cầu mua ở lâu dài, hay mua chờ tăng giá.
Nếu mua ở thì nên quan tâm nhiều hơn về vị trí, tiện ích, kết cấu nhà so với tài chính và mức chênh lệch giá thị trường. Còn nếu mua để chờ tăng giá, thì nên khảo sát giá kỹ, tránh những khu đã bão hòa giá.
Kiểm tra quy hoạch
Do đặc điểm quỹ đất hạn chế, trong khi dân số đông và những trục đường chính đã hoàn chỉnh. Gò Vấp hiện ưu tiên chỉnh trang đô thị, mở rộng hạ tầng và phát triển các công trình công cộng. Cụ thể:
- Nhiều tuyến đường được nghiên cứu mở rộng.
- Nhiều hẻm được điều chỉnh lộ giới.
- Một số khu dân cư được điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 để phù hợp với thực tế phát triển đô thị.
Vì vậy, người mua nhà cần đặc biệt kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi giao dịch. Đừng tin thông tin trên sổ, vì thực tế quy hoạch có thể được điều chỉnh và triển khai thực tế rất nhanh.
