Mua bán nhà mặt tiền tại quận Tân Bình

Nhà mặt tiền Tân Bình từ lâu đã được xem là một trong những nhóm bất động sản có tính ổn định cao tại TP.HCM. Đây là khu vực có dân cư đông, đô thị đã hình thành, hoạt động kinh doanh lâu đời và kết nối thuận tiện với sân bay Tân Sơn Nhất, Phú Nhuận, Quận 3, Quận 10, Gò Vấp, Tân Phú.

Tuy nhiên, không phải cứ sở hữu nhà mặt tiền Tân Bình là dễ bán hoặc kinh doanh tốt. Thực tế hoàn toàn không đơn giản như vậy.

Trong cùng khu vực, giá nhà mặt tiền giữa các tuyến đường có thể chênh lệch rất lớn. Thậm chí ngay trên một tuyến đường, giá trị từng căn cũng khác nhau đáng kể tùy vị trí, chiều ngang, khả năng dừng đỗ xe, mật độ kinh doanh và công năng sử dụng.

Vì vậy, nếu mua nhà mặt tiền Tân Bình để ở kết hợp kinh doanh hoặc đầu tư dài hạn, điều quan trọng không phải là tìm căn nhà mặt tiền đẹp nhất, mà là tìm tài sản có nhiều người muốn mua lại trong tương lai.

Vì sao nhà mặt tiền Tân Bình có sức hút?

Thị trường nhà đất Tân Bình có một lợi thế rất khác so với những khu vực còn đang phát triển mạnh: đây là thị trường đã có nhu cầu sử dụng thật từ rất lâu.

Người dân mua nhà ở đây không chỉ để chờ tăng giá. Họ có thể sử dụng căn nhà để ở, mở cửa hàng, làm văn phòng, cho thuê hoặc kết hợp nhiều mục đích. Đây là yếu tố quan trọng tạo ra thanh khoản.

Một căn nhà mặt tiền có thể tiếp cận nhiều nhóm khách hàng:

• Người mua để ở kết hợp kinh doanh.
• Người kinh doanh cần mặt bằng.
• Người mua làm văn phòng.
• Nhà đầu tư muốn có dòng tiền cho thuê.
• Người mua tài sản để tích lũy dài hạn.

Càng có nhiều nhóm khách hàng có thể mua lại, thanh khoản của bất động sản càng tốt.

Đó cũng là lý do một căn nhà mặt tiền ở Tân Bình được nhiều khách hàng quan tâm.

Vị trí nhà thực tế quan trọng hơn tên con đường

Tân Bình có nhiều tuyến đường lớn và có giá trị thương mại cao như Cộng Hòa, Trường Chinh, Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Giót, Nguyễn Văn Trỗi, Lê Văn Sỹ, Âu Cơ, Đồng Đen, Lạc Long Quân, Tân Kỳ Tân Quý, Bạch Đằng, Trường Sơn và Hoàng Hoa Thám.

Tuy nhiên, không phải căn nhà nào nằm trên những tuyến đường này cũng có giá trị và khả năng thanh khoản giống nhau.

Hãy cùng phân tích:

Hai căn nhà cùng nằm trên một tuyến đường có thể khác nhau rất nhiều về giá trị. Thậm chí, một căn nằm trên đường lớn nhưng ở vị trí bất tiện vẫn có thể kém hiệu quả hơn một căn nằm trên tuyến đường nhỏ hơn nhưng dễ tiếp cận và có hoạt động kinh doanh tốt.

Ví dụ: Hãy thử so sánh 2 căn nhà có cùng kết cấu, diện tích, công năng: 1 căn mặt tiền đường Cộng Hòa, ngay chân cầu vượt; căn còn lại mặt tiền Hoàng Hoa Thám, nằm giữa trục đường Cộng Hòa và Trường Chinh.

Nếu chỉ đánh giá dựa trên tuyến đường thì rõ ràng nhà mặt tiền đường Cộng Hòa (giá trung bình 260 triệu/m2) có giá trị cao hơn căn ở Hoàng Hoa Thám (giá trung bình 220 triệu/m2). Đường Cộng Hòa cũng có lưu lượng người qua lại cao hơn, nên nếu kinh doanh mua bán sẽ tiếp cận được nhiều khách hàng hơn.

Tuy nhiên, nếu xét vị trí thực tế, căn ở Cộng Hòa nằm gần cầu vượt, có giải phân cách khiến xe khó dừng đỗ, quay đầu... Trong khi căn ở Hoàng Hoa Thám lại có khả năng di chuyển tốt hơn nhờ thông xe với 2 trực Cộng Hòa và Trường Chính.

Do đó, nếu xét khả năng kinh doanh, căn nhà mặt tiền Hoàng Hoang Thám vừa rẻ hơn, vừa có lợi thế tiếp cận khách hàng hơn hẳn căn ở Cộng Hòa nhưng gần cầu vượt.

Ví dụ trên cho thấy không nên chỉ so sánh tên đường. Cần so sánh vị trí thực tế của từng căn nhà.

Một căn nhà mặt tiền có thể bị giảm giá trị khai thác nếu gặp các vấn đề sau:

• Nằm ngay chân cầu vượt hoặc gần nút giao khiến xe khó dừng.
• Dải phân cách làm khách không thể quay đầu hoặc tiếp cận trực tiếp.
• Vỉa hè hẹp, bị lấn chiếm hoặc không đủ chỗ để xe.
• Lưu lượng xe lớn nhưng tốc độ di chuyển quá nhanh.
• Đường một chiều khiến khách khó tiếp cận từ hướng ngược lại.
• Gần trạm xe buýt, cột điện, biển báo hoặc công trình giao thông che khuất mặt tiền.
• Nằm ở đoạn thường xuyên ùn tắc, ngập nước hoặc có tiếng ồn lớn.
• Mặt tiền bị che bởi cây xanh, bảng quảng cáo hoặc công trình lân cận.
• Khu vực xung quanh chủ yếu là kho bãi, văn phòng đóng cửa ngoài giờ hoặc ít dân cư sinh sống.
• Khó đậu ô tô, trong khi nhóm khách hàng mục tiêu lại cần không gian đỗ xe.

Vì vậy, khi xem nhà trên Cộng Hòa, Trường Chinh, Hoàng Văn Thụ hay bất kỳ tuyến đường lớn nào khác, người mua nên đứng tại vị trí đó vào nhiều khung giờ khác nhau để quan sát.

Một căn nằm gần chợ, trường học, khu văn phòng, ngã tư vừa phải, có vỉa hè và khả năng dừng xe có thể kinh doanh rất tốt.

Trong khi đó, một căn cũng nằm trên cùng tuyến nhưng ở đoạn giao thông chạy nhanh, khó đậu xe, vỉa hè hẹp hoặc ít hoạt động thương mại có thể khó khai thác hơn nhiều.

Đối với nhà mặt tiền, nên đánh giá vị trí theo 5 yếu tố: Mật độ người qua lại - khả năng dừng xe - mật độ dân cư - hoạt động kinh doanh - khả năng cho thuê.

Có thể bổ sung thêm ba yếu tố rất quan trọng: Khả năng quay đầu - mức độ dễ nhìn thấy mặt tiền - khả năng tiếp cận từ cả hai hướng.

Không nên chỉ nhìn vào chiều rộng của con đường. Một tuyến đường lớn tạo ra giá trị giao thông, nhưng chỉ một số đoạn nhất định mới tạo ra giá trị kinh doanh và thanh khoản tốt.