Thị trường nhà đất sôi động dù giá cả đắt đỏ
Quận 1 được xem là trái tim của thành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung nhiều công trình trọng điểm, cơ quan chính quyền, các lãnh sự quán các nước và các tòa nhà cao tầng của thành phố.
Nơi đây sở hữu mạng lưới giao thông dày đặc với nhiều tuyến đường huyết mạch như Lê Duẩn, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Võ Văn Kiệt, Tôn Đức Thắng và Điện Biên Phủ. Đây đều là những trục đường quan trọng, kết nối trực tiếp với các khu vực trung tâm cũng như cửa ngõ phía Đông và phía Tây của TP.HCM.
Nhờ những lợi thế trên mà quận 1 luôn được xem là khu đất vàng của cả nước. Theo khảo sát từ dữ liệu nhà bán của Alochunha:
- Mức giá đất tại quận 1 giao động từ 280 triệu - 2,1 tỷ/m2 (theo Khung giá đất quận 1).
- Giá nhà hẻm giao động từ 4 tỷ đến 500 tỷ, trong khi nhà mặt tiền có mức giá cao nhất có thể lên đến 5.000 tỷ (thống kê với những căn nhà có diện tích tối thiểu 40m2).
Người mua nhà tại quận 1 thường quan tâm tới các loại bất động sản như: nhà riêng, tòa nhà văn phòng, mặt bằng kinh doanh...
Nhà quận 1 nên mua ở hay đầu tư
Do mặt bằng giá đất quá cao, nhà quận 1 chủ yếu được mua để đầu tư và giữ tài sản, người mua để ở chỉ chiếm một phần nhỏ hơn.
- Khoảng 60 - 70%: Mua để đầu tư, giữ tài sản, cho thuê hoặc kinh doanh.
- Khoảng 30 - 40%: Mua để ở (đa phần là người đã có tài chính rất mạnh hoặc gia đình ở Quận 1 nhiều đời).
Quận 1 phù hợp là nơi để kiếm tiền hơn là nơi để ở. Ở đây, gần như không còn quỹ đất phát triển nhà phố. Điều này khiến bất động sản khu vực trung tâm có tính khan hiếm rất cao và thường được xem là tài sản giữ giá trong dài hạn.
Sở hữu vị trí trung tâm, kết nối tốt nên nhà quận 1 phần lớn được cho thuê để kinh doanh hơn là ở lâu dài. Chủ nhà quận 1 thường khai thác tài sản bằng cách:
- Cho thuê văn phòng.
- Cho thuê căn hộ dịch vụ.
- Mở nhà hàng, spa, showroom.
- Cho thuê mặt bằng kinh doanh.
- Giữ đất chờ tăng giá.
Do là quận trung tâm sầm uất, lưu lượng giao thông qua lại đông đúc, nên rất ít chủ nhà chọn ở lại đây, đặc biệt là nhà mặt tiền. Phần lớn họ cho thuê nhà rồi chuyển về các quận lân cận để sinh sống.
Về mục đích sử dụng, Alochunha đã tiếng hành khảo sát bằng flycam kết hợp cộng tác viên khu vực và có kết luận như sau:
- Nhà mặt tiền quận 1: khoảng hơn 90% người mua có mục đích đầu tư hoặc kinh doanh.
- Nhà hẻm lớn (ô tô đi được): một phần cho thuê để kinh doanh, một phần là các gia đình khá giả sinh sống.
- Nhà trong hẻm nhỏ: phần lớn là người dân đã ở đây từ rất lâu (dạng thừa kế), nhưng vẫn có nhiều người mua để cho thuê, giữ tiền.
- Chung cư cao cấp: các gia đình trẻ có kinh tế tốt hoặc một số người mua để cho các chuyên gia nước ngoài thuê.
Mức giá nhà bán tại các tuyến đường lớn của quận 1
- Đường Lê Thánh Tôn giá bán từ 14 tỷ đến 300 tỷ, trong đó nhà mặt tiền giao động từ 65 tỷ đến 300 tỷ.
- Đường Bùi Viện giá bán từ 6 tỷ đến 150 tỷ, trong đó nhà mặt tiền giao động từ 25 tỷ đến 150 tỷ.
- Đường Bùi Thị Xuân giá bán từ 4 tỷ đến 200 tỷ, trong đó nhà mặt tiền giao động từ 20 tỷ đến 200 tỷ.
- Đường Nguyễn Thái Bình giá bán từ 5,5 tỷ đến 200 tỷ, trong đó nhà mặt tiền giao động từ 18 tỷ đến 200 tỷ.
- Đường Trần Hưng Đạo giá bán từ 12 tỷ đến 450 tỷ, trong đó nhà mặt tiền giao động từ 30 tỷ đến 450 tỷ.
Mức giá nhà bán phụ thuộc vào độ sâu hẻm, lộ giới, kết cấu, tình trạng nhà, diện tích... Dữ liệu trên là dữ liệu tham khảo từ thông tin nhà bán trên Alochunha.com. Khách mua cần xem trực tiếp nhà và khảo sát giá bán khu vực để định giá tài sản chính xác nhất.
Metro góp phần nâng tầm giá bất động sản quận 1
Khu vực trung tâm Quận 1 đang đứng trước một thay đổi đáng chú ý khi TP.HCM phê duyệt ranh giới lập quy hoạch đô thị theo mô hình TOD quanh ga Bến Thành và Tao Đàn với diện tích khoảng 188,6 ha.
Ranh giới khu TOD trung tâm được xác định khá rộng. Phía bắc giáp các tuyến Trương Định, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Trung Trực và Lý Tự Trọng. Phía đông liên quan đến khu vực sông Sài Gòn cùng các trục Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Bến Vân Đồn, Võ Văn Kiệt và Rạch Bến Nghé. Phía tây giáp các tuyến Nguyễn Đình Chiểu, Hồ Bá Kiện, Nguyễn Thị Minh Khai, Lương Hữu Khánh, Bùi Thị Xuân và Nguyễn Trãi.
Đối với thị trường bất động sản quận 1, TOD thường được quan tâm vì nó có khả năng làm thay đổi giá trị sử dụng của vị trí, chứ không chỉ tạo ra một công trình giao thông mới.
- Nhà ở có thể hưởng lợi từ khả năng di chuyển thuận tiện hơn.
- Nhà cho thuê có thể được quan tâm bởi nhóm người làm việc tại khu trung tâm nhưng không muốn phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
- Nhà mặt tiền quanh TOD có hoạt động kinh doanh có thể hưởng lợi.
- Các tòa nhà văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn, cửa hàng và các loại hình thương mại cũng có thể chịu tác động từ sự thay đổi dòng người.
Mặc dù TOD có tác động đến phần lớn bất động sản trong khu vực 188,6 ha và lân cận, tuy nhiên mức độ tác động có thể rất khác nhau.
Những căn nhà vị trí mặt tiền, có tuyến di chuyển trực tiếp hoặc lân cận các khu thương mại sẽ được thừa hưởng lợi thế lớn nhất. Trong khi đó, những căn sâu trong hẻm sẽ tăng giá chậm hơn.
Kinh nghiệm mua nhà quận 1
Nếu bạn đang có ý định mua nhà tại quân 1, thì đây là những lưu ý cực kỳ quan trọng:
Mặt tiền chưa chắc đã ngon
Tất nhiên, nhà mặt tiền luôn có sức hút vì nó thoáng và thuận tiện đi lại. Tuy nhiên, với vị trí đất đắt xắt ra miếng như quận 1, mặt tiền là nơi rất khó đụng vào.
- Thứ nhất, so với nhà trong hẻm, nhà mặt tiền thường đắt hơn khoảng 30 - 40%.
- Thứ hai, là quận trung tâm nên nơi đây tập trung lượng lớn các phương tiện giao thông hoạt động 24/24, ô nhiễm không khí và tiếng ồn là điều không thể tránh khỏi.
Alochunha khuyên bạn nếu không có tài chính đủ mạnh và nhu cầu kinh doanh cũng không nhất thiết phải ở mặt tiền, thì nhà trong hẻm ô tô ở quận 1 là tối ưu nhất. Vừa đảm bảo thông thoáng, vừa đảm bảo an toàn tài chính.
Phải tính toán dòng tiền thật kỹ
Do là tài sản có giá trị cao, nên khi mua nhà ở quận 1, bạn phải cân nhắc thật kỹ dòng tiền. Tính toán các phương án đầu ra trong trường hợp sử dụng nhà để kinh doanh hoặc cho thuê.
Không ít người mua nhà vì "cảm thấy" nó có thể mang lại lợi ích lớn từ việc cho thuê. Nhưng thực tế, quá trình vận hành mới cảm thấy thực tế rất khác với suy nghĩ.
Rất nhiều căn hộ dịch vụ, tòa nhà cho thuê, mặt bằng kinh doanh... bị bỏ trống hoặc không được lấp đầy. Hệ quả là chủ nhà phải gồng lỗ hoặc tìm phương án để bán lại.
Đừng ham nhà đẹp
Phần lớn người ta mua nhà quận 1 là vì vị trí hơn là căn nhà.
Những kiểu nhà dạng đầu tư xây mới thường có phần nhìn lung linh nhưng thực tế chất lượng thường rất kém. Kiểu nhà này sẽ xuống cấp rất nhanh trong vài năm, rất khó thanh khoản.
Một căn nhà hơi cũ, có phần sơn tường bong tróc, cầu thang cũ... có thể sửa lại. Thập chí một số người mua có thể đập đi xây lại theo thiết kế ưng ý của họ.
Hãy nhớ, nhà có thể sửa hoặc xây lại, nhưng vị trí thì không.
Ưu tiên check quy hoạch trước khi xuống tiền
Quận 1 là nơi mà cơ sở hạ tầng thay đổi liên tục, nhiều dự án được thực hiện rất nhanh sau khi đề xuất.
Một số căn nhà, mặc dù trên sổ không hiển thị phần đất bị quy hoạch. Nhưng thực tế, khi kiểm tra tại cơ quan chức năng hoặc công ty đo đạc, nhà có thể nằm trong diện quy hoạch hiện hữu.
Nên khi mua nhà quận 1, đừng tin sổ, hãy kiểm tra quy hoạch thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền.
Mua đúng người, đúng giá
Rất nhiều căn nhà ở quận 1 được rao bán kín và qua nhiều lớp môi giới trung gian.
Có một kiểu bán rất lòng vòng thể này: chủ nhà ủy quyền cho người thân bán, người thân nhờ người quen rao bán, môi giới kết nối với người quen để tìm khách, môi giới khác có khách quan tâm căn đó lại kết nối với môi giới rao tin.
Thế là người mua phải qua ít nhất 3 lớp trung gian mới có thể gặp người được ủy quyền bán nhà. Nếu mức giá bán đến khách mua vẫn giữ cố định là mức giá chủ nhà đưa ra thì không có gì để nói.
Nhưng nếu những người ở giữa kê giá nhà cao lên, người mua sẽ gặp trở ngại khá lớn. Họ có thể bị cung cấp thông tin nhà sai lệch, khó thương lượng giá hơn và sau cùng có thể mua nhà với giá cao hơn giá trị thực.
Mua nhà quận 1, đừng chỉ nhìn căn nhà. Hãy nhìn cả con hẻm, hàng xóm và khả năng khai thác sau này. Có những căn nhìn rất cũ nhưng lại nằm trong hẻm đẹp, pháp lý rõ ràng và giá trị tăng theo thời gian.
Ngược lại, cũng có những căn mới xây nhưng chất lượng thấp, vị trí không đẹp, thanh khoản lại không cao.
Nếu đang tìm mua nhà quận 1, có thể bắt đầu với các danh sách được phân loại theo mức giá dưới đây:
7 
3 
5 
Chủ nhà ký gửi
2 
3 
2 
6 
4 
1 
4 
4 
