Mua bán nhà thành phố Thủ Đức chính chủ

1. Thị trường nhà bán thành phố Thủ Đức

Thị trường nhà đất thành phố Thủ Đức được hưởng lợi từ hạ tầng đang phát triển, dân số trẻ và quỹ đất lớn nên thu hút lượng lớn nhà đầu tư và người mua ở thực tìm kiếm rất nhiều.

Thành phố Thủ Đức được gộp từ 3 quận Thủ Đức, quận 9 và quận 2 trước đây, nên có diện tích rất lớn. Alochunha đã tiến hành khảo sát dữ liệu nhà bán theo các cụm khu vực và kết quả như sau:

• Khu vực Thủ Đức cũ: nhà bán giao động từ 2 tỷ đến 300 tỷ.
• Khu vực quận 9 cũ: nhà bán giao động từ 2 tỷ đến 189 tỷ.
• Khu vực quận 2 cũ: nhà bán giao động từ 8 tỷ đến 800 tỷ. Trong đó những căn giá trị cao từ vài trăm tỷ chủ yếu tập trung tại khu vực Thảo Điền và An Phú.

Như vậy, nếu tổng hợp chung toàn bộ khu vực thành phố Thủ Đức, mức giao động giá bán bất động sản như sau:

• Mức giá nhà đất tại TP.Thủ Đức giao động từ 35 triệu/m2 - 990 triệu/m2 (theo Khung giá đất Thủ Đức).
• Nhà trong hẻm giao động từ 2 tỷ - 60 tỷ (một số căn hẻm lớn hoặc đường nội bộ thuộc khu vực quận 2 cũ có thể có giá cao hơn).
• Nhà mặt tiền giao động từ 7 tỷ đến 800 tỷ. Trong đó, phần lớn bất động sản cao cấp (từ khoảng trên 30 tỷ) phần lớn quy tụ tại khu vực Thảo Điền, An Khánh, An Phú.

Có thể thấy, nhà bán tại Thủ Đức có sự phân cấp rõ ràng giữa khu vực bình dân và cao cấp. Trong khi các khu vực thuộc quận Thủ Đức và quận 9 cũ quy tụ nhiều bất động sản bình dân và trung cấp, thu hút người mua ở thực, thì khu vực Thảo Điền, An Phú, An Khánh lại là nơi tập trung bất động sản cao cấp và siêu cao cấp, nơi mà những người có tiền đầu tư giữ tiền và tạo dòng tiền ổn định.

2. Bất động sản có sự phân hóa theo vị trí

Thị trường nhà bán Thủ Đức không phải là một thị trường đồng nhất. Nếu nhìn theo địa giới của TP Thủ Đức hiện nay, người mua có thể thấy rất nhiều mức giá và loại hình nhà ở khác nhau. Nhưng nếu quay về ba khu vực hình thành nên TP Thủ Đức là Thủ Đức cũ, Quận 9 cũ và Quận 2 cũ, sự khác biệt còn rõ hơn.

Mỗi khu vực có một cấu trúc đô thị riêng, nguồn cung nhà bán khác nhau và phục vụ một nhóm khách hàng khác nhau.

Thủ Đức cũ

Khu vực này gồm những vùng dân cư đã hình thành từ lâu như Bình Thọ, Linh Chiểu, Linh Tây, Trường Thọ, Linh Đông, Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước, Tam Bình, Tam Phú, Linh Xuân, Bình Chiểu... Điểm quan trọng nằm ở quá trình đô thị hóa, nhiều khu dân cư tại đây đã có nhà cửa, trường học, chợ, hàng quán, dịch vụ và cộng đồng cư dân tương đối ổn định.

Vì vậy, người tìm nhà tại Thủ Đức cũ thường quan tâm trực tiếp: với số tiền hiện có, tôi mua được căn nhà nào để ở và cuộc sống hàng ngày có thuận tiện hay không?

Đây là nhóm khách hàng khá rộng. Một phần là các gia đình trẻ đang tìm căn nhà đầu tiên. Một phần khác là những gia đình đã có nhà nhưng muốn chuyển sang căn rộng hơn, đường vào tốt hơn hoặc vị trí thuận tiện hơn cho việc đi làm, đưa đón con cái.

Ngoài nhu cầu ở thuần túy, nhà phố Thủ Đức cũ còn có một nhóm khách hàng muốn kết hợp ở và kinh doanh. Những căn nhà nằm trên đường lớn, đường có lưu lượng người qua lại hoặc những tuyến hẻm đủ rộng để ô tô tiếp cận có thể được quan tâm nhiều hơn vì vừa phục vụ gia đình vừa tạo thêm công năng kinh doanh.

Nguồn cung tại đây cũng khá đa dạng. Có nhà cũ trong khu dân cư lâu năm, nhà mới xây, nhà hẻm nhỏ, nhà hẻm xe hơi và nhà mặt tiền. Vì quỹ đất đã được phát triển từ trước, người mua thường phải đánh đổi giữa diện tích, vị trí, độ rộng đường và chất lượng căn nhà.

Chẳng hạn, cùng một khoảng tài chính, người mua có thể phải lựa chọn giữa một căn nhà rộng hơn nhưng nằm sâu trong hẻm và một căn nhỏ hơn nhưng đường vào đẹp, gần trung tâm khu dân cư. Đây chính là kiểu bài toán rất đặc trưng của thị trường Thủ Đức cũ.

Dữ liệu tin đăng trên Alochunha.com cũng cho thấy nguồn cung tập trung đáng kể tại các khu vực như Hiệp Bình Chánh, Hiệp Bình Phước và Linh Xuân. Tuy nhiên, đây là dữ liệu giá chào bán và nguồn tin đăng, không thể xem là giá giao dịch thực tế.

Nếu nhìn từ góc độ người mua, Thủ Đức cũ vì vậy phù hợp nhất với nhóm đặt nhu cầu ở thực, khả năng di chuyển và tiện ích hiện hữu lên trước câu chuyện đầu tư dài hạn.

Quận 9 cũ

Những khu vực như Tăng Nhơn Phú, Phước Long, Long Trường, Trường Thạnh, Phú Hữu, Long Phước, Long Bình, Long Thạnh Mỹ hay khu vực xung quanh Khu Công nghệ cao có cấu trúc đô thị không đồng đều như Thủ Đức cũ. Có những khu dân cư đã hình thành từ lâu, nhưng cũng có những khu vực vẫn đang tiếp tục đô thị hóa.

Chính sự pha trộn này tạo ra một thị trường nhà đất rất khác.

Người mua ở quận 9 cũ thường quan tâm nhiều hơn đến bài toán đổi vị trí lấy diện tích. Với cùng một khoản tiền, nếu chấp nhận đi xa hơn một chút, người mua có thể tìm được căn nhà có diện tích đất lớn hơn, nhà rộng hơn hoặc thậm chí tiếp cận được những sản phẩm mà ở khu vực trung tâm Thủ Đức cũ rất khó tìm.

Đây là thị trường có sự hiện diện rõ của nhóm gia đình trẻ muốn nâng cấp chỗ ở. Họ không chỉ cần một căn nhà đủ để sinh hoạt mà còn muốn có thêm không gian cho con cái, chỗ để xe, sân hoặc diện tích đất rộng hơn.

Bên cạnh đó là nhóm người làm việc tại Khu Công nghệ cao và các khu vực phía Đông. Khoảng cách từ nơi ở đến nơi làm việc trở thành một yếu tố rất quan trọng. Khi phải lựa chọn giữa một căn nhà nhỏ ở khu vực trung tâm và một căn nhà rộng hơn tại quận 9 cũ, nhiều người sẽ cân nhắc cả thời gian di chuyển lẫn khả năng sở hữu tài sản trong dài hạn.

Quận 9 cũ cũng có sự hiện diện rõ hơn của nhóm khách hàng mua nhà gắn với yếu tố tích lũy tài sản. Một số người mua nhà nhưng đồng thời quan tâm đến diện tích đất, khả năng sử dụng lâu dài và mức độ phát triển của khu vực xung quanh.

Tuy nhiên, đây cũng là điểm mà người mua rất dễ mắc sai lầm.

Không phải cứ nằm ở quận 9 cũ là một bất động sản đều có tiềm năng tăng giá như nhau. Sự khác biệt giữa từng khu vực, từng tuyến đường, khả năng kết nối giao thông, chất lượng khu dân cư và pháp lý có thể tạo ra khoảng cách rất lớn giữa hai căn nhà có cùng diện tích và cùng mức giá.

Do đó, với quận 9 cũ, câu hỏi quan trọng không chỉ là: "mua được căn nhà bao nhiêu mét vuông?". Người mua cần đặt thêm một câu hỏi khác: mình đang hy sinh vị trí để lấy diện tích hay đang lựa chọn một khu vực có khả năng đáp ứng tốt cả nhu cầu ở hiện tại lẫn giá trị tài sản về sau?

Đó là lý do thị trường quận 9 cũ thường phù hợp với những người có ngân sách trung bình đến khá, muốn tìm nhà rộng hơn và chấp nhận lựa chọn khu vực xa trung tâm hơn để đổi lấy không gian sống và dư địa phát triển.

Quận 2 cũ

Thảo Điền, An Phú, An Khánh, Bình Trưng, Thạnh Mỹ Lợi, Cát Lái và khu vực Thủ Thiêm tạo nên một thị trường có mặt bằng giá và chất lượng sản phẩm rất đa dạng. Nhưng nhìn tổng thể, đây là khu vực có tỷ trọng lớn hơn của nhóm khách hàng trung cao cấp và cao cấp.

Tại đây, người mua thường quan tâm đến vị trí cụ thể, môi trường sống, cộng đồng cư dân, khả năng kết nối với trung tâm, trường học, dịch vụ, mức độ riêng tư và chất lượng của khu dân cư.

Điều này thể hiện khá rõ ở Thảo Điền. Khu vực này từ lâu đã thu hút cộng đồng cư dân quốc tế và nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao, khiến tiêu chí lựa chọn nhà có phần khác biệt so với các khu vực còn lại của thành phố Thủ Đức.

Một căn nhà tại đây vì vậy có thể được đánh giá cao không chỉ vì diện tích đất mà còn bởi vị trí trong khu dân cư, đường vào, không gian sống, khả năng cho thuê và tính khan hiếm của sản phẩm.

Nhóm khách hàng mua nhà ở quận 2 cũ cũng có sự khác biệt. Đó có thể là gia đình có thu nhập cao muốn nâng cấp chất lượng sống, người mua cần một nơi ở thuận tiện để kết nối với trung tâm thành phố, khách hàng mua nhà phục vụ cho thuê hoặc những người muốn nắm giữ tài sản ở những khu vực có giá trị bất động sản cao.

Đây cũng là lý do khi đánh giá nhà đất quận 2 cũ, việc lấy giá trung bình toàn khu vực để kết luận rất dễ gây hiểu nhầm. Dữ liệu tin đăng từ Alochunha cho thấy mặt bằng giá nhà đất tại khu vực này cao hơn đáng kể so với nhiều khu vực khác của thành phố Thủ Đức, nhưng bên trong vẫn có sự chênh lệch rất lớn giữa từng khu vực và từng loại sản phẩm.

3. Thị trường nhà bán Thủ Đức sẽ không thể có mặt bằng giá chung

Điểm đáng chú ý nhất khi phân tích thị trường nhà bán Thủ Đức là sự phân hóa ngày càng rõ giữa các khu vực.

Thủ Đức cũ có lợi thế lớn về đô thị hiện hữu và nhu cầu ở thực. Quận 9 cũ có nhiều lựa chọn hơn về diện tích, đất và các khu đô thị đang phát triển. Quận 2 cũ lại nổi bật ở vị trí, chất lượng sống và nhóm tài sản cao cấp.

Vì vậy, thay vì xem toàn bộ thành phố Thủ Đức như một thị trường duy nhất, nên phân tích theo từng khu vực, sau đó tiếp tục chia nhỏ theo mức giá, loại hình nhà, diện tích, mặt tiền, hẻm xe hơi và nhu cầu sử dụng.

Khi đó, người mua sẽ tìm được đúng nhóm nhà phù hợp với khả năng tài chính, nhu cầu sống và mục tiêu sở hữu của mình.