188,6 ha quanh ga Bến Thành và Tao Đàn được đưa vào quy hoạch TOD
Tháng 6/2026, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới lập quy hoạch đối với 5 khu vực phát triển đô thị theo mô hình TOD dọc tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương. Tổng diện tích của 5 khu vực này khoảng 940 ha.
Trong đó, khu vực trung tâm gắn với ga Bến Thành và ga Tao Đàn có diện tích khoảng 188,6 ha. Đây là khu vực có vị trí đặc biệt khi nằm ngay lõi trung tâm TP.HCM, nơi tập trung dày đặc các hoạt động thương mại, dịch vụ, văn phòng, du lịch và nhà ở.
Ranh giới khu TOD trung tâm được xác định khá rộng. Phía bắc giáp các tuyến Trương Định, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Trung Trực và Lý Tự Trọng. Phía đông liên quan đến khu vực sông Sài Gòn cùng các trục Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Bến Vân Đồn, Võ Văn Kiệt và Rạch Bến Nghé. Phía tây giáp các tuyến Nguyễn Đình Chiểu, Hồ Bá Kiện, Nguyễn Thị Minh Khai, Lương Hữu Khánh, Bùi Thị Xuân và Nguyễn Trãi.
Điều đó cho thấy phạm vi nghiên cứu TOD không chỉ bó hẹp trong vài trăm mét quanh một nhà ga mà bao phủ một phần đáng kể không gian đô thị trung tâm.
Tuy nhiên, đây là ranh giới lập quy hoạch. Trong quá trình lập đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, ranh giới có thể tiếp tục được điều chỉnh phù hợp với điều kiện thực tế và cơ sở pháp lý của các dự án liên quan.
TOD là gì và vì sao quận 1 được quan tâm?
TOD là viết tắt của Transit-Oriented Development, có thể hiểu là phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng.
Thay vì xây một tuyến metro rồi để đô thị phát triển tự nhiên xung quanh, mô hình TOD đặt nhà ga và hệ thống giao thông công cộng làm hạt nhân, sau đó tổ chức lại không gian đô thị xung quanh theo hướng thuận tiện hơn cho việc đi bộ, sử dụng phương tiện công cộng, tiếp cận dịch vụ và phát triển các hoạt động thương mại.
Trong định hướng phát triển mới, thành phố xác định TOD là một trong những công cụ để khai thác hiệu quả quỹ đất quanh hệ thống giao thông công cộng, đồng thời hạn chế việc đô thị tiếp tục mở rộng theo kiểu dàn trải.
Với quận 1, câu chuyện này càng đáng chú ý bởi đây vốn đã là khu vực có mật độ hoạt động kinh tế rất cao. Nếu TOD được triển khai, mục tiêu không phải đưa một khu vực đang trống vào phát triển, mà là tái tổ chức một khu đô thị đã hình thành từ lâu.
Đó là điểm khiến TOD tại khu vực Bến Thành - Tao Đàn khác với TOD ở những khu vực ngoại vi.
Ga Bến Thành đang trở thành hạt nhân giao thông của trung tâm
Ga Bến Thành vốn đã nằm ở vị trí đặc biệt trong mạng lưới giao thông công cộng của TP.HCM.
Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã đi vào vận hành, đưa ga Bến Thành trở thành một đầu mối quan trọng của tuyến metro đầu tiên của thành phố.
Trong khi đó, metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công từ tháng 1/2026. Tuyến dài hơn 11 km, gồm 10 ga ngầm, một ga trên cao và depot Tham Lương, kết nối khu trung tâm với khu vực phía Tây Bắc thành phố. Dự án đang được triển khai với mục tiêu hoàn thành vào năm 2030.
Đến tháng 8/2026, công tác giải phóng mặt bằng của metro số 2 đã hoàn thành 100%. Thành phố đang tiếp tục triển khai di dời, tái lập hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị các hạng mục thi công tiếp theo.
Điều này khiến khu vực Bến Thành có một vị trí đặc biệt trong mạng lưới metro tương lai của thành phố. Từ một khu vực vốn đã là trung tâm thương mại, du lịch và dịch vụ, Bến Thành có thêm vai trò là đầu mối giao thông công cộng của một mạng lưới đô thị lớn hơn.
Từ một nhà ga đến một khu đô thị TOD
Điểm quan trọng nhất của câu chuyện TOD là không nên hiểu rằng thành phố chỉ xây dựng thêm vài lối ra vào nhà ga.
Quy hoạch TOD có thể tác động đến nhiều thành phần của không gian đô thị, từ tổ chức giao thông, không gian công cộng, khả năng tiếp cận nhà ga cho người đi bộ cho đến chức năng sử dụng đất và các hoạt động thương mại, dịch vụ xung quanh.
Đây cũng là lý do TP.HCM đang xem metro như một trong những trục để tái cấu trúc đô thị.
Theo định hướng được thành phố công bố, mạng lưới đường sắt đô thị không chỉ phục vụ nhu cầu đi lại mà còn được sử dụng như một trục phát triển để tổ chức lại không gian đô thị và khai thác hiệu quả quỹ đất.
Với khu vực Bến Thành - Tao Đàn, điều này có thể tạo ra những thay đổi đáng chú ý trong cách người dân tiếp cận khu trung tâm.
Một người sống ở khu vực khác có thể đến Quận 1 bằng metro, đi bộ giữa các điểm thương mại, văn phòng và dịch vụ thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào xe cá nhân. Ngược lại, những khu vực nằm gần nhà ga có thể tiếp cận lượng người sử dụng giao thông công cộng lớn hơn.
Đó chính là logic cốt lõi của TOD.
Nhà đất quận 1 có thể thay đổi như thế nào?
Đối với thị trường bất động sản TP.HCM, TOD thường được quan tâm vì nó có khả năng làm thay đổi giá trị sử dụng của vị trí, chứ không chỉ tạo ra một công trình giao thông mới.
Ở quận 1, điều này đặc biệt rõ.
Một căn nhà nằm trong khu vực trung tâm vốn đã có lợi thế về vị trí. Nhưng nếu khả năng tiếp cận bằng metro được cải thiện và không gian xung quanh nhà ga được tổ chức lại, giá trị của vị trí có thể được nhìn nhận thêm dưới góc độ khả năng tiếp cận giao thông công cộng.
Điều này có thể quan trọng với nhiều loại bất động sản khác nhau.
Nhà ở có thể hưởng lợi từ khả năng di chuyển thuận tiện hơn.
Nhà cho thuê có thể được quan tâm bởi nhóm người làm việc tại khu trung tâm nhưng không muốn phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Nhà mặt tiền có hoạt động kinh doanh có thể hưởng lợi nếu lượng người qua lại tại các khu vực thương mại tăng lên.
Các tòa nhà văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn, cửa hàng và các loại hình thương mại cũng có thể chịu tác động từ sự thay đổi dòng người.
Tuy nhiên, không thể từ việc một khu vực nằm trong ranh TOD mà kết luận ngay giá nhà sẽ tăng bao nhiêu.
Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào đồ án quy hoạch cụ thể, cách tổ chức giao thông, vị trí nhà ga, khả năng kết nối đi bộ, chức năng sử dụng đất, mật độ xây dựng và quá trình triển khai sau này.
Đây là điểm rất quan trọng khi đánh giá nhà đất quận 1 trong giai đoạn hiện nay.
Bến Thành - Tao Đàn có thể trở thành khu vực đô thị đa chức năng hơn
Một điểm đáng chú ý khác là khu trung tâm vốn đã tập trung nhiều chức năng: thương mại, văn phòng, du lịch, dịch vụ, giải trí và nhà ở.
Khi TOD được triển khai, xu hướng có thể là tăng cường sự kết nối giữa các chức năng này quanh hệ thống giao thông công cộng.
Thay vì mỗi khu vực chỉ phục vụ một chức năng, không gian quanh nhà ga có thể được tổ chức theo hướng đa chức năng hơn.
Điều này đặc biệt phù hợp với quận 1 bởi khoảng cách giữa các khu vực chức năng vốn đã tương đối ngắn. Nếu khả năng đi bộ và kết nối bằng metro được cải thiện, việc kết hợp nhiều hoạt động trong cùng một chuyến đi sẽ thuận tiện hơn.
Ví dụ, một người có thể đi metro đến Bến Thành, đi bộ đến nơi làm việc, ăn uống hoặc mua sắm trong cùng khu vực rồi tiếp tục di chuyển bằng phương tiện công cộng.
Đó chính là loại thay đổi về hành vi đô thị mà TOD hướng tới.
Metro số 2 khiến câu chuyện TOD trở nên thực tế hơn
Nếu TOD Bến Thành - Tao Đàn chỉ nằm trên giấy quy hoạch, tác động đến thị trường sẽ còn khá xa.
Nhưng hiện nay, metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và đang triển khai thực tế.
Thành phố cũng đang tăng tốc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị. Theo kế hoạch được công bố trong năm 2026, TP.HCM đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến đường sắt đô thị trong giai đoạn 2026-2030, nâng tổng chiều dài mạng lưới lên khoảng 255 km. Thành phố đồng thời yêu cầu đẩy nhanh việc xác định vị trí nhà ga, hướng tuyến và phạm vi phát triển TOD.
Điều này cho thấy TOD không phải một dự án riêng lẻ của khu Bến Thành.
Nó nằm trong một chiến lược lớn hơn: phát triển metro song song với việc tổ chức lại không gian đô thị xung quanh các nhà ga.
Với Quận 1, ga Bến Thành vì thế có thể ngày càng giữ vai trò quan trọng trong cấu trúc đô thị của toàn thành phố.
Quận 1 đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc
Điều đáng chú ý nhất không nằm ở con số 188,6 ha. Điểm đáng chú ý là cách thành phố đang nhìn lại khu vực trung tâm.
Quận 1 từng được xem là phần đô thị đã phát triển hoàn chỉnh. Nhưng các kế hoạch mới cho thấy khu vực này vẫn còn nhiều dư địa để tái cấu trúc.
Một bên là những khu dân cư cũ đang được chỉnh trang. Một bên là hệ thống metro mới đang được xây dựng. Ở giữa là các khu vực TOD được lập quy hoạch để kết nối giao thông với không gian đô thị, thương mại và dịch vụ.
Như vậy, câu chuyện của quận 1 trong những năm tới có thể không phải là mở rộng đô thị theo chiều ngang, mà là tái tổ chức và nâng cấp những gì đã có trong khu trung tâm.
Đối với người tìm mua nhà quận 1, đây là một thay đổi đáng lưu ý.
Không chỉ cần xem căn nhà nằm trên đường nào, diện tích bao nhiêu hay giá bán bao nhiêu, người mua còn có thể phải quan tâm nhiều hơn đến khả năng tiếp cận metro, vị trí so với các khu TOD, chức năng sử dụng đất, quy hoạch khu vực và những thay đổi về giao thông xung quanh bất động sản.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
