Metro tạo ra giá trị mới cho bất động sản
Sau khi Metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên chính thức vận hành vào cuối năm 2024, khoảng cách tới nhà ga dần trở thành một yếu tố được người mua bất động sản quan tâm rõ hơn.
Nếu trước đây người mua thường chú ý đến khoảng cách từ căn nhà tới trung tâm, mặt tiền đường hay khả năng kinh doanh, thì với những khu vực nằm gần metro, khả năng tiếp cận nhà ga cũng bắt đầu trở thành một tiêu chí mới.
Khả năng tiếp cận TOD là tiêu chí quan trọng mới mà người mua nhà quan tâm
Điều này dễ hiểu. Khi người dân có thêm một phương án giao thông công cộng thuận tiện, những khu đất nằm trong bán kính đi bộ tới nhà ga có thể có lợi thế về khả năng tiếp cận, thương mại và khai thác.
Không chỉ nhà ở riêng lẻ, các dự án căn hộ, văn phòng, thương mại và dịch vụ quanh nhà ga cũng có thể hưởng lợi từ sự thay đổi này. Đây chính là nền tảng của mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Thay vì chỉ xây một tuyến metro rồi phát triển đô thị một cách độc lập, TOD hướng tới việc tập trung nhà ở, thương mại, dịch vụ và các tiện ích xung quanh các đầu mối giao thông công cộng.
Thành phố muốn thu lại một phần giá trị đất tăng thêm
Khi Nhà nước đầu tư một tuyến metro, lợi ích không chỉ nằm ở việc người dân có thêm một phương tiện đi lại.
Hạ tầng mới có thể làm tăng khả năng tiếp cận của cả một khu vực, từ đó tạo điều kiện để đất đai và các dự án xung quanh khai thác hiệu quả hơn.
Vì vậy, TP.HCM đang nghiên cứu cơ chế để một phần giá trị tăng thêm này quay trở lại phục vụ chính hệ thống giao thông.
Theo dự thảo nghị quyết được thành phố lấy ý kiến trong tháng 9/2026, có 5 nhóm khoản thu được đề xuất đối với những dự án hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng đường sắt đô thị trong khu vực TOD.
Các khoản này liên quan đến phần diện tích sàn tăng thêm do điều chỉnh quy hoạch, giá trị đất tăng thêm nhờ TOD, việc khai thác thương mại gắn với hạ tầng đường sắt, lợi ích từ kết nối trực tiếp với giao thông công cộng và phần đóng góp cải thiện hạ tầng.
Trong đó, một nội dung đáng chú ý là phần diện tích sàn tăng thêm do dự án được điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch.
Chẳng hạn, nếu một dự án được tăng hệ số sử dụng đất so với quy hoạch ban đầu và nhờ đó có thêm diện tích sàn để xây dựng, phần giá trị phát sinh này có thể trở thành cơ sở tính khoản thu theo cơ chế được đề xuất.
Khoảng cách tới nhà ga cũng được đưa vào công thức. Theo dự thảo, dự án kết nối trực tiếp với nhà ga hoặc nằm trong phạm vi 300m tính theo mạng lưới đi bộ tới lối vào nhà ga được áp dụng hệ số cao hơn. Các khoảng cách xa hơn sẽ có hệ số thấp hơn.
Không phải cứ có nhà gần metro là phải đóng thêm tiền
Cơ chế thành phố đang nghiên cứu không có nghĩa tất cả chủ nhà nằm gần ga metro đều phải nộp thêm tiền chỉ vì giá bất động sản tăng. Đây là điểm người mua nhà đất cần phân biệt rõ ràng.
Đối tượng được đề cập chủ yếu là những trường hợp hưởng thêm quyền phát triển, quyền khai thác hoặc lợi ích trực tiếp từ quy hoạch và hạ tầng TOD.
Ví dụ, một dự án được tăng mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất, được kết nối trực tiếp với nhà ga hoặc được khai thác thương mại một phần không gian gắn với hệ thống metro sẽ có những lợi ích khác với một căn nhà dân nằm cách nhà ga vài trăm mét.
Với phần giá trị đất tăng thêm, dự thảo dự kiến xác định dựa trên sự chênh lệch giá trị khu đất trước và sau tác động của TOD, đồng thời tính đến các chi phí hợp lệ và nghĩa vụ tài chính liên quan.
Điều này khá quan trọng bởi giá bất động sản không chỉ tăng vì metro. Giá nhà đất còn chịu ảnh hưởng của cung cầu, lãi suất, quy hoạch, tốc độ đô thị hóa, tiện ích xung quanh và nhiều yếu tố khác.
Vì vậy, nếu muốn thu lại phần giá trị do TOD tạo ra, thành phố phải có phương pháp xác định tương đối rõ phần giá trị nào thực sự đến từ hạ tầng và quyền phát triển mới.
Nhà càng gần ga metro càng có lợi thế?
Về nguyên tắc quy hoạch, vị trí càng thuận tiện tiếp cận nhà ga càng có giá trị trong mô hình TOD.
Dự thảo của TP.HCM cũng phản ánh điều này khi đưa khoảng cách và khả năng kết nối tới nhà ga vào việc xác định hệ số đối với một số khoản thu.
Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa cứ mua nhà trong bán kính vài trăm mét quanh metro là chắc chắn tăng giá mạnh.
Một căn nhà nằm gần ga nhưng đường vào nhỏ, khó tiếp cận, không có khả năng kinh doanh hoặc vướng quy hoạch vẫn có những hạn chế riêng. Ngược lại, một bất động sản có vị trí tốt, đường sá thuận tiện và nằm trong khu vực hưởng lợi từ nhiều loại hạ tầng có thể có lợi thế lớn hơn.
Với nhà phố, yếu tố metro vì thế nên được nhìn như một lớp giá trị bổ sung, thay vì trở thành tiêu chí duy nhất để định giá.
Từ metro đến một vòng tuần hoàn mới cho đô thị
Điểm đáng chú ý nhất của cơ chế TOD không nằm ở việc thành phố muốn thu thêm một khoản tiền từ bất động sản. Về bản chất, đây là cách tiếp cận nhằm tạo ra một vòng tuần hoàn.
Nhà nước đầu tư hạ tầng giao thông. Hạ tầng giúp khả năng tiếp cận của khu vực tốt hơn. Giá trị đất và khả năng khai thác của một số khu đất tăng lên. Một phần giá trị tăng thêm được điều tiết trở lại ngân sách. Nguồn lực này tiếp tục được sử dụng cho metro, giao thông công cộng, hạ tầng kết nối và chỉnh trang đô thị.
Cách tiếp cận này đã được đặt trong khuôn khổ chính sách TOD mà TP.HCM đang triển khai. Theo các nội dung được công bố, nguồn thu từ một số cơ chế khai thác giá trị đất và diện tích sàn tăng thêm trong khu vực TOD được định hướng phục vụ phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng và hạ tầng kết nối.
Nếu cơ chế được triển khai minh bạch, đây có thể trở thành một nguồn lực bổ sung cho quá trình phát triển mạng lưới metro của thành phố.
Nhưng với thị trường nhà đất, điều quan trọng hơn là người mua và người bán cần hiểu đúng: giá trị của một bất động sản gần metro không chỉ nằm ở khoảng cách tới nhà ga, mà còn phụ thuộc vào quyền phát triển, khả năng tiếp cận, quy hoạch và chất lượng hạ tầng thực tế của khu vực.
Trong giai đoạn TP.HCM tiếp tục mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị, những yếu tố này có thể ngày càng được phản ánh rõ hơn vào giá trị bất động sản quanh các khu vực TOD.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
