Tồn kho bất động sản tăng, thanh khoản thị trường chịu sức ép
Theo số liệu được dẫn từ Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), lượng bất động sản tồn kho tại các dự án trong quý III/2026 đạt khoảng 51.950 căn và nền đất, tăng 32,2% so với quý trước. Trong đó, tồn kho căn hộ chung cư đạt 15.319 căn, tăng 19,5%; nhà ở riêng lẻ đạt 17.089 căn, tăng 11,6%; đất nền đạt 19.542 nền, tăng 75,3%.
Cùng kỳ, cả nước ghi nhận khoảng 92.004 giao dịch bất động sản thành công, bằng 92% so với quý II/2026. Như vậy, số giao dịch giảm khoảng 8% trong khi lượng hàng tồn kho tại các dự án tăng đáng kể. Đây là hai tín hiệu cho thấy sức hấp thụ của thị trường đang chịu áp lực.
Tuy nhiên, cần phân biệt rõ tồn kho tại các dự án với nguồn nhà đang được chủ sở hữu rao bán trên thị trường thứ cấp. Số liệu tồn kho nói trên chủ yếu phản ánh sản phẩm do chủ đầu tư báo cáo, chưa bao quát toàn bộ nhà phố và đất nền được rao bán lại.
Vì vậy, không thể dựa riêng vào mức tăng tồn kho toàn quốc để kết luận nhà phố TP.HCM đang ế hoặc giá sẽ giảm trên diện rộng. Muốn đánh giá sát hơn, cần xem xét đồng thời mức giá rao, cơ cấu nguồn cung và mức độ quan tâm của người mua.
Khoảng cách giữa nguồn cung và nhu cầu đang đáng chú ý
Theo dữ liệu thị trường quý III/2026 được Thời báo Tài chính Việt Nam dẫn từ Batdongsan.com.vn, nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm tại TP.HCM cũ, nhưng chỉ chiếm 22% lượng tin đăng chào bán. Ngược lại, nhóm nhà riêng từ 5-10 tỷ đồng chiếm 59% lượng tin đăng, trong khi tỷ trọng quan tâm chỉ đạt 45%.
Sự chênh lệch này đáng quan tâm vì cho thấy nguồn cung rao bán đang tập trung nhiều hơn ở nhóm giá 5-10 tỷ đồng, trong khi mức độ quan tâm tương đối nghiêng về những căn nhà dưới 5 tỷ đồng.
Giao dịch phần lớn xảy ra ở những căn nhà từ 5 tỷ trở lại
Điều đó không đồng nghĩa mọi căn nhà dưới 5 tỷ đồng đều dễ bán hoặc nhà từ 5-10 tỷ đồng đều khó thanh khoản. Vị trí, diện tích, pháp lý, hiện trạng căn nhà và khả năng đáp ứng nhu cầu của người mua vẫn quyết định sức hấp dẫn của từng sản phẩm.
Dù vậy, dữ liệu cho thấy bài toán thanh khoản cần được nhìn từ cả hai phía. Người bán có thể vẫn neo giá theo kỳ vọng trước đây, trong khi người mua cân nhắc kỹ hơn về tổng ngân sách, chi phí vay và giá trị sử dụng thực tế.
Giá rao nhà riêng vẫn tăng nhẹ, nhưng không đồng nghĩa giao dịch dễ dàng hơn
Một điểm đáng chú ý trong báo cáo quý III/2026 là giá rao bán nhà riêng tại TP.HCM cũ tăng khoảng 1% so với quý trước, lên 117 triệu đồng/m². Giá rao bán nhà mặt phố tăng 2%, đạt khoảng 200 triệu đồng/m². Trong khi đó, mức độ quan tâm đối với nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%.
Diễn biến này cho thấy giá rao và mức độ quan tâm có thể đi theo những hướng khác nhau. Giá rao bình quân tăng không có nghĩa tất cả căn nhà đều tăng giá, cũng không chứng minh người mua đang chấp nhận mức giá cao hơn.
Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch thực tế có thể khác giá rao. Một căn nhà được đăng bán với mức giá cao chưa chắc tìm được người mua nhanh; ngược lại, sản phẩm có giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận tiện vẫn có thể thu hút khách hàng ngay cả khi thị trường chung chậm lại.
Dữ liệu nhà bán trên Alochunha cập nhật ngày 19/10/2026 đang hiển thị nhiều nhóm sản phẩm với mức giá và diện tích khác nhau. Các tin đăng được hiển thị bao gồm nhà trong hẻm, nhà phố, nhà cấp 4 và một số bất động sản có khả năng khai thác kinh doanh.
Chẳng hạn, trong các tin đang hiển thị có căn nhà 54 m² tại khu vực Bình Tân được rao 3,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 66,7 triệu đồng/m²; căn nhà 40 m² tại khu vực Phú Thạnh được rao 5,6 tỷ đồng, tương đương 140 triệu đồng/m²; và căn nhà 72 m² tại khu vực Bình Thạnh được rao 14 tỷ đồng, tương đương khoảng 194 triệu đồng/m².
Các tin đăng cho thấy việc chỉ nhìn vào tổng giá căn nhà có thể dẫn đến đánh giá chưa đầy đủ. Hai căn nhà cùng mức giá nhưng khác diện tích, vị trí, khả năng khai thác hoặc điều kiện pháp lý sẽ có nhóm khách hàng khác nhau.
Để đánh giá thanh khoản sát hơn, cần tiếp tục phân loại nguồn cung theo khoảng giá, diện tích, nhà trong hẻm và nhà mặt tiền. Đồng thời, cần theo dõi biến động giá rao của cùng một căn nhà theo thời gian, thay vì chỉ so sánh những tin đăng khác nhau tại một thời điểm.
Phân khúc nào có thể chịu áp lực lớn hơn?
Nhà triệu đô, giá trị cao có thể vượt quá khả năng chi trả
Những căn nhà có giá cao hơn đáng kể so với ngân sách của nhóm khách hàng phù hợp có thể gặp khó khăn trong việc tìm người mua, đặc biệt khi người mua phải cân đối thêm chi phí sửa chữa, hoàn thiện và vốn vay.
Điều quan trọng không phải cứ nhà giá cao là khó bán. Những căn có vị trí tốt, công năng phù hợp hoặc khả năng khai thác kinh doanh rõ ràng vẫn có thể có tệp khách riêng. Áp lực chủ yếu xuất hiện khi mức giá chào bán không tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng thu hồi dòng tiền của thị trường hiện tại.
Tình hình kinh tế khó khăn là ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của nhà triệu đô
Nhà mặt tiền
Với nhà mặt tiền, ngoài nhu cầu ở, người mua có thể quan tâm đến kinh doanh, cho thuê hoặc sử dụng làm văn phòng. Vì vậy, mức độ hấp dẫn phụ thuộc vào lưu lượng người qua lại, khả năng tiếp cận, đặc điểm tuyến đường và hiệu quả khai thác thực tế.
Một căn nhà có giá trị lớn nhưng khó khai thác có thể mất nhiều thời gian tìm khách phù hợp. Ngược lại, sản phẩm có vị trí tốt và công năng rõ ràng không nhất thiết chịu áp lực như mặt bằng chung.
Nhà trong hẻm
Nhà trong hẻm không phải một nhóm đồng nhất. Khả năng tiếp cận, chiều rộng hẻm, diện tích, hình dáng thửa đất, kết nối với các tuyến đường chính và tình trạng pháp lý đều có thể ảnh hưởng đến sức hấp dẫn.
Với nhóm khách mua để ở, căn nhà đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt, đi lại và tổng ngân sách có thể có lợi thế hơn một sản phẩm chỉ hấp dẫn về kỳ vọng tăng giá. Tuy nhiên, cần dữ liệu giao dịch thực tế để xác định nhóm nhà nào đang bán nhanh hơn.
Người mua và người bán nên theo dõi những tín hiệu nào?
Trong bối cảnh thị trường thận trọng, người bán nên xem xét mức giá của những căn có đặc điểm tương đồng, khả năng tài chính của nhóm khách hàng mục tiêu và phản hồi thực tế từ người đi xem nhà. Việc điều chỉnh giá nên dựa trên dữ liệu và điều kiện của từng tài sản, thay vì chỉ dựa vào tin tức tồn kho toàn thị trường.
Bản đồ quy hoạch TP.HCM 100 năm tới
Người mua nên so sánh nhiều căn nhà cùng khu vực, kiểm tra pháp lý, hiện trạng và quy hoạch, đồng thời tính đủ chi phí sở hữu. Nếu phải vay để mua nhà, nên cân nhắc khả năng chi trả so với lãi suất thả nổi, đồng thời giá trị gọp sau khi vay ngân hàng so với giá trị thực của căn nhà. Giá rao thấp hơn chưa chắc là lựa chọn tốt nếu tài sản có hạn chế về pháp lý, công năng hoặc khả năng sử dụng.
Với thị trường nói chung, cần theo dõi thêm ba chỉ số: số lượng tin đăng mới, tỷ lệ tin điều chỉnh giá và thời gian từ lúc đăng bán đến khi giao dịch được xác nhận. Đây là những dữ liệu có thể giúp đánh giá áp lực thanh khoản rõ hơn.
Kinh nghiệm từ Alochunha: Nếu bạn đang xem nhà từ tin rao trên website, cần lưu ý rằng tin đăng bị gỡ không đồng nghĩa căn nhà đã bán thành công. Chủ nhà có thể ngừng bán, đăng lại hoặc chuyển sang kênh khác. Vì vậy, muốn xác định chính xác mức độ thanh khoản, dữ liệu tin rao cần được đối chiếu với thông tin giao dịch đã xác minh.
Thị trường nhà phố cần được nhìn từ khả năng hấp thụ
Tồn kho bất động sản tăng và giao dịch giảm trong quý III/2026 là những tín hiệu đáng chú ý, nhưng chưa đủ để kết luận toàn bộ thị trường nhà phố TP.HCM đang rơi vào tình trạng đóng băng.
Dữ liệu thị trường cho thấy nhóm nhà riêng dưới 5 tỷ đồng có tỷ trọng quan tâm cao hơn tỷ trọng tin đăng, trong khi nguồn tin rao tập trung nhiều ở nhóm 5-10 tỷ đồng. Đây là cơ sở để tiếp tục nghiên cứu sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu, nhưng chưa thể thay thế dữ liệu giao dịch thực tế.
Với Alochunha, hướng phân tích có giá trị nhất là theo dõi sự thay đổi của nguồn cung nhà phố theo khu vực, khoảng giá và loại vị trí; đồng thời phân biệt rõ giá rao với giá giao dịch. Khi có dữ liệu theo thời gian và được kiểm chứng, thị trường mới có thể được đánh giá sát hơn về mức độ cạnh tranh, sức hấp thụ và những phân khúc đang chịu áp lực thực sự.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
