Metro đang trở thành một trong những yếu tố được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo bất động sản TP.HCM. Khi mạng lưới đường sắt đô thị được mở rộng, những khu vực từng bị xem là xa trung tâm có thể trở nên dễ tiếp cận hơn.
Nhưng có phải cứ bất động sản nằm gần metro là chắc chắn tăng giá?
Câu trả lời là không hẳn.
Metro đang thay đổi cách nhìn về vị trí bất động sản
Trong nhiều năm, một trong những tiêu chí quan trọng nhất khi mua nhà tại TP.HCM là khoảng cách tới trung tâm. Nhà càng gần khu vực trung tâm, giá càng cao.
Tuy nhiên, sự phát triển của metro có thể làm thay đổi cách người mua nhìn nhận vị trí.
Một căn nhà cách trung tâm hàng chục km nhưng có thể nhanh chóng kết nối tới các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ bằng đường sắt đô thị sẽ có lợi thế hoàn toàn khác so với một khu vực xa nhưng phụ thuộc gần như hoàn toàn vào phương tiện cá nhân.
Nói đơn giản, thời gian di chuyển có thể ngày càng quan trọng hơn khoảng cách địa lý.
Đây cũng là lý do mạng lưới metro khoảng 355 km mà TP.HCM đang hướng tới trong giai đoạn 2025-2035 được kỳ vọng sẽ mở rộng không gian phát triển của Thành phố.
Khi các tuyến metro kết nối khu vực trung tâm với Thủ Đức, khu Nam, khu Tây Bắc và các đô thị mới, bản đồ giao thông thay đổi thì bản đồ giá trị bất động sản cũng có thể thay đổi theo.
Gần metro chưa đủ để bất động sản tăng giá
Đây mới là điểm đáng chú ý.
Thực tế từ tuyến Metro Bến Thành - Suối Tiên cho thấy kỳ vọng về hạ tầng có thể khiến giá bất động sản quanh tuyến tăng mạnh. Có dự án ghi nhận mức tăng khoảng 20% trong năm đầu metro vận hành.
Nhưng giá tăng không đồng nghĩa toàn bộ mức tăng đó đến từ giá trị sử dụng thực tế của metro. Một phần có thể đã được thị trường phản ánh từ trước thông qua kỳ vọng.
Vì vậy, không thể nói có metro là đảm bảo bất động sản sẽ tăng giá. Công thức thực tế phải phức tạp hơn:
Metro + dân cư + việc làm + thương mại + tiện ích + quy hoạch tốt = khả năng hình thành giá trị mới.
Nếu một nhà ga nằm giữa một khu vực thưa dân, ít việc làm, thiếu dịch vụ và khả năng kết nối cuối chặng kém, tác động lên bất động sản có thể rất hạn chế.
Ngược lại, một nhà ga nằm giữa khu dân cư đông đúc, gần trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và có mạng lưới xe buýt kết nối tốt sẽ có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn nhiều.
TOD mới là mảnh ghép quan trọng
Nếu chỉ xây đường ray và nhà ga thì metro chủ yếu giải quyết bài toán giao thông.
Muốn biến metro thành động lực phát triển bất động sản, TP.HCM cần phát triển mô hình TOD - phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng.
Bản chất của TOD không phải là xây vài bất động sản cạnh nhà ga. Đó là cách tổ chức cả một khu vực đô thị xung quanh hệ thống giao thông công cộng.
Một khu vực TOD lý tưởng có thể bao gồm nhà ở, văn phòng, thương mại, trường học, y tế, dịch vụ và không gian công cộng, tất cả được kết nối thuận tiện với nhà ga.
Khi đó, nhà ga không chỉ là nơi hành khách lên xuống tàu. Nó có thể trở thành hạt nhân của một trung tâm đô thị mới.
Các chuyên gia cũng cho rằng metro tạo ra khả năng tiếp cận, trong khi TOD mới là yếu tố biến khả năng tiếp cận đó thành giá trị đô thị.
Bất động sản nào có thể hưởng lợi nhiều hơn?
Nếu nhìn dưới góc độ nhà đầu tư, thay vì chỉ quan tâm nhà có gần metro hay không, nên đặt ra nhiều câu hỏi:
Nhà ga cách bất động sản bao xa?
Từ nhà đến ga có thuận tiện đi bộ không?
Ga đó kết nối với tuyến nào?
Xung quanh ga có đông dân cư không?
Có khu văn phòng, trường học, bệnh viện hay trung tâm thương mại nào không?
Quy hoạch khu vực trong 5-10 năm tới ra sao?
Và quan trọng nhất: metro đã tạo ra nhu cầu thực hay giá bất động sản mới chỉ tăng nhờ kỳ vọng? Đây là khác biệt rất lớn.
Một căn nhà gần ga nhưng nằm trong con đường nhỏ, hạ tầng yếu, khu vực ít tiện ích chưa chắc hấp dẫn bằng một căn nhà cách ga xa hơn nhưng nằm trên trục giao thông lớn, gần khu dân cư và các tiện ích thiết yếu.
Đừng biến metro thành cái cớ để thổi giá
Metro rõ ràng là một lợi thế hạ tầng. Nhưng nếu, chỉ lấy metro làm cái cớ để tăng giá bất động sản thì rủi ro rất dễ xuất hiện.
Hạ tầng giao thông có thể tạo ra giá trị thật cho bất động sản, nhưng giá trị đó không xuất hiện ngay lập tức chỉ vì một tuyến metro được xây dựng.
Metro trước hết phải giúp người dân di chuyển thuận tiện hơn. Khi nhiều người sử dụng metro để đi làm, đi học và tiếp cận các khu vực khác trong thành phố, lượng người qua lại quanh các nhà ga sẽ tăng lên.
Lượng người này tạo ra nhu cầu cho các hoạt động thương mại như cửa hàng tiện lợi, nhà hàng, quán cà phê, văn phòng, dịch vụ giải trí và các tiện ích hằng ngày.
Khi hoạt động thương mại phát triển, doanh nghiệp có thêm lý do để đặt văn phòng, mở cửa hàng hoặc triển khai dự án tại khu vực đó. Từ đó, việc làm được tạo ra và ngày càng nhiều người có nhu cầu sinh sống gần nơi làm việc.
Khi dân cư, việc làm và dịch vụ cùng tập trung, khu vực quanh nhà ga mới có thể hình thành một hệ sinh thái đô thị đủ sức nâng đỡ giá trị bất động sản.
Tuy nhiên, tất cả những điều này chỉ phát huy hiệu quả nếu khu vực được quy hoạch đồng bộ: đường kết nối thuận tiện, có bãi đỗ xe và điểm trung chuyển, không gian đi bộ an toàn, nhà ở phù hợp, cùng hệ thống trường học, bệnh viện và tiện ích công cộng.
Nói cách khác, metro chỉ là điểm khởi đầu. Muốn tạo ra giá trị bất động sản bền vững, cần có cả người dân, việc làm, thương mại, dịch vụ và quy hoạch đô thị cùng phát triển.
Khi tất cả những yếu tố này cùng xuất hiện, bất động sản mới có cơ sở để hình thành một mặt bằng giá mới.
Metro không chỉ kéo người, mà có thể kéo cả thị trường đi xa hơn
Điểm đáng kỳ vọng nhất của metro đối với bất động sản TP.HCM có lẽ không nằm ở việc giúp một vài dự án tăng giá.
Giá trị lớn hơn là mở rộng bán kính của thị trường. Khi việc di chuyển trở nên thuận tiện, người dân có thêm lựa chọn về nơi ở. Họ có thể không cần phải trả mức giá quá cao chỉ để sống thật gần trung tâm.
Doanh nghiệp cũng có thêm quỹ đất và không gian để phát triển các đô thị mới. Những khu vực trước đây bị xem là xa có thể dần trở thành một phần của mạng lưới đô thị lớn hơn.
Vì vậy, metro có thể không làm giá bất động sản tăng đồng loạt. Nhưng nếu được triển khai cùng quy hoạch đô thị, TOD và hệ thống giao thông kết nối đồng bộ, metro hoàn toàn có thể trở thành một trong những lực kéo quan trọng nhất để TP.HCM tái định hình bản đồ bất động sản trong thập kỷ tới.
Vấn đề không phải là bất động sản có gần metro hay không. Mà là: Metro sẽ biến khu vực đó thành nơi như thế nào trong 5-10 năm tới?
Theo Nguyên Lân - Alochunha
