Để nói 1 câu ngắn gọn về giá trị nhà phố đường Cộng Hòa thì: Đây là tuyến đường đắt giá của Tân Bình nhưng không phải vị trí nào cũng dễ thanh khoản. Cụ thể như nào, Nguyên Lân nhà phố sẽ phân tích cho bạn xem:
Đường Cộng Hòa từ lâu đã là một trong những trục bất động sản quan trọng nhất của khu vực Tân Bình. Đây được xem là hành lang thương mại - văn phòng - dịch vụ kết nối sân bay Tân Sơn Nhất với các khu vực phía Tây và Tây Bắc TP.HCM.
Bên cạnh đó là cụm dân cư, nơi mà giá nhà đất không chỉ được đánh giá chung theo tuyến đường mà phụ thuộc vào công năng sử dụng, độ sâu, độ rộng hẻm và khả năng kết nối ra tuyến đường chính.
Đường Cộng Hòa có lưu lượng người qua lại cao nên kinh doanh tốt
Nhà bán đường Cộng Hòa có lợi thế kinh doanh cao
Lợi thế lớn nhất của Cộng Hòa nằm ở khả năng kết nối.
Tuyến đường nằm gần sân bay Tân Sơn Nhất, kết nối với Trường Chinh, Hoàng Văn Thụ, Trần Quốc Hoàn và các khu vực dân cư đông đúc của Tân Bình. Đặc biệt, khu vực Cộng Hòa đã hình thành một hệ sinh thái văn phòng khá lớn.
Cụm Etown là một ví dụ điển hình, anh em hãy thử đến tòa nhà này lúc 12h trưa sẽ thấy, dân văn phòng từ bên trong đi ra rất nhiều. Điểm này nói lên điều gì? Đây chính là khu vực thu hút các nhà đầu tư ở phân khúc tòa nhà văn phòng, tòa nhà cho thuê và căn hộ dịch vụ.
Bên cạnh đó, Vincom Plaza nay là Cộng Hoà Plaza cũng góp phần tạo ra lượng khách, người lao động và hoạt động thương mại thường xuyên trên tuyến.
Điều này tạo ra một đặc điểm rất quan trọng: Giá trị bất động sản Cộng Hòa không chỉ đến từ việc có thể ở, mà còn đến từ khả năng khai thác kinh doanh và cho thuê.
Đây chính là yếu tố giúp Cộng Hòa khác với nhiều tuyến đường chỉ có giá trị chủ yếu từ nhu cầu ở.
Mức giá bán không đồng nhất cho toàn tuyến đường
Sự chênh lệch này là bình thường. Bởi với Cộng Hòa, là tuyến đường lớn, có tới 6 làn xe và 2 cầu vượt, lưu lượng giao thông lớn, nên việc qua đường, quay đầu xe hay dừng đỗ khá khó khăn.
Những bất động sản mặt tiền Cộng Hòa có vỉa hè rộng, vị trí dễ qua đường sẽ có giá trị cao hơn từ 5% đến 10% so với các vị trí có dài phân cách đường dài hay gần cầu vượt, vỉa hè hẹp.
Khu vực đường Cộng Hòa từ cầu vượt Lăng Cha Cả đến cầu vượt Hoàng Hoa Thám gần trung tâm và tập trung nhiều tòa nhà hơn nên giá trị bất động sản cũng cao hơn so với đoạn gần mũi tàu Trường Chinh.
Nhà hẻm khoảng 7 tỷ đến 12 tỷ có thanh khoản tốt
Phân khúc 7 tỷ đến 12 tỷ được xem là những bất động sản có tính thanh khoản ổn định nhất đường Cộng Hòa, Tân Bình. Phần lớn các tài sản này nằm trong hẻm và có giá trị thấp hơn nhiều so với mặt tiền.
Quan trọng hơn, bất động sản phân khúc này có sự đa dạng trong cách sử dụng, có thể ở, làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ, cho thuê giữ tiền...
Điểm mạnh của phân khúc này là tổng giá trị tài sản vẫn nằm trong vùng có thể tiếp cận được đối với một bộ phận lớn người mua nhà phố tại TP.HCM.
Phân khúc 12 tỷ đến 20 tỷ thu hút người mua tích lũy tài sản
Từ khoảng 12 tỷ trở lên, người mua bắt đầu tiếp cận những căn nhà diện tích lớn, đường nội bộ hoặc hẻm ô tô tránh nhau.
Các trục đường nhánh tại Cộng Hòa như khu K300, khu C1 phần lớn là nhà diện tích lớn từ khoản 80m2 đến 100m2, một số căn xây kiểu biệt thự mini, có sân rộng và hầm để xe. Đó là dấu hiệu cho thấy bất động sản đã chuyển từ nhu cầu tiêu dùng sang nhu cầu tích lũy tài sản.
Với nhu cầu ở và tích lũy, một căn nhà 14 đến 20 tỷ có diện tích đất tốt, ngang đẹp và vị trí yên tĩnh đôi khi hấp dẫn hơn một căn nhà 20 tỷ nhưng diện tích đất nhỏ và giá trị chủ yếu nằm ở phần xây dựng.
Từ 20 tỷ đến 40 tỷ bắt đầu ra mặt tiền
Đây là nhóm nhà mà Cộng Hòa bắt đầu thể hiện rõ lợi thế thương mại. Người mua phân khúc này thường quan tâm nhiều nhất đến diện tích sử dụng.
Khi một tài sản đáp ứng được diện tích sử dụng và mức giá bán, thì các yếu tố khác mới được người mua xem xét, như: chiều ngang, độ rộng vỉa hè, khả năng cho thuê, pháp lý...
Chiều ngang là một trong những yếu tố đặc biệt quan trọng trên Cộng Hòa. Bởi mặt tiền rộng giúp tài sản dễ khai thác thương mại hơn, đồng thời tạo khả năng xây dựng các mô hình như văn phòng, showroom, cửa hàng hoặc building cho thuê.
Từ khoảng trên 40 tỷ nhìn vào dòng tiền
Từ khoảng 40 tỷ trở lên người mua giảm dần rõ rệt. Ở phân khúc này người ta quan tâm nhiều đến tính lâu dài của bất động sản và khả năng sinh ra dòng tiền lớn mỗi tháng.
Nhà giá trị cao chưa chắc đã thanh khoản cao, điều này đã được nói ở phía trên.
Khách hàng có thể là cá nhân hoặc doanh nghiệp có dòng tiền lớn. Phần lớn nhóm khách hàng này rất khó tiếp cận và thường làm việc thông qua trung gian. Trước khi mọi thứ rõ ràng: pháp lý, giá bán, phương thức thanh toán... họ thường sẽ chưa xuất hiện.
Cộng Hòa là tuyến đường có giá trị tài sản cao vì khả năng khai thác cao, nhưng muốn mua đúng giá thì phải định giá theo khả năng sử dụng của từng bất động sản, chứ không thể chỉ lấy đơn giá để so sánh.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
