Từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, sửa đổi nhiều quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nếu đang sở hữu nhà đất, vừa mua bán bất động sản hoặc có đất đang sử dụng chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, đây là những thay đổi đáng để lưu ý.
Chủ tịch UBND cấp xã được xử phạt vi phạm đất đai tối đa gấp 50 lần so với trước đây
Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của Nghị định 281 là việc điều chỉnh thẩm quyền xử phạt vi phạm đất đai của Chủ tịch UBND cấp xã.
Căn cứ theo Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 6 Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 30. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính
1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:
a) Phạt cảnh cáo;
b) Phạt tiền đến 250.000.000 đồng;
c) Đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn có thời hạn 03 tháng;
d) Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định này.
Căn cứ theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 5. Mức phạt tiền và thẩm quyền xử phạt
[...]
4. Mức phạt tiền theo thẩm quyền quy định tại Điều 30 và Điều 31 Nghị định này được áp dụng đối với một hành vi vi phạm hành chính của cá nhân. Mức phạt tiền theo thẩm quyền đối với một hành vi vi phạm hành chính của tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
[...]
Như vậy theo quy định mới, Chủ tịch UBND cấp xã có thể xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai với mức phạt tiền tối đa 250 triệu đồng đối với cá nhân. Mức phạt tiền theo thẩm quyền đối với một hành vi vi phạm hành chính của tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.
Đây là thay đổi rất lớn nếu so với quy định trước đây, khi Chủ tịch UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền phạt tiền tối đa 5 triệu đồng trong lĩnh vực này.
Nói cách khác, việc xử lý các vi phạm đất đai từ nay có thể được thực hiện mạnh và trực tiếp hơn ngay tại cấp cơ sở.
Chậm sang tên sổ đỏ vẫn có thể bị phạt
Một vấn đề mà người mua nhà đất đặc biệt cần lưu ý là đăng ký biến động đất đai.
Nghị định 281 tiếp tục quy định xử phạt đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai trong những trường hợp thuộc diện phải đăng ký.
Mức phạt được giữ ở mức 2-3 triệu đồng đối với một số trường hợp không đăng ký biến động theo quy định.
Điều này đồng nghĩa với việc mua bán nhà đất xong nhưng để quá lâu mới làm thủ tục sang tên không phải là chuyện có thể bỏ qua.
Tuy nhiên, quy định mới cũng bổ sung những trường hợp không bị xử phạt.
Đáng chú ý, từ ngày 31/8, Nghị định 281 bổ sung trường hợp ngoại lệ: Không áp dụng mức phạt trên đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127 Luật Đất đai.
Ngoài ra, Nghị định cũng quy định rõ nguyên tắc chuyển tiếp. Theo đó, các trường hợp đã lập biên bản vi phạm trước ngày 31/8/2026 nhưng chưa ban hành quyết định xử phạt sẽ không bị xử phạt. Đối với các quyết định xử phạt đã ban hành trong khoảng thời gian từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày 31/8/2026 nhưng người vi phạm chưa thực hiện thì cũng không tiếp tục thi hành.
Vợ chồng cùng đứng quyền sử dụng đất không bị tính thành hai người để phạt
Một chi tiết khác khá đáng chú ý liên quan đến những thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng.
Căn cứ theo Điều 3a Nghị định 123/2024/NĐ-CP được bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 281/2026/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 3a. Nguyên tắc xác định hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
1. Việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu được công nhận loại đô thị theo quy định của pháp luật thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở phường thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính của phường; việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với đơn vị hành chính đặc khu thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn tương ứng của chính quyền địa phương ở xã thì áp dụng mức xử phạt như đơn vị hành chính của xã.
2. Vợ và chồng chung quyền sử dụng đất thì áp dụng xử phạt vi phạm hành chính như đối với một cá nhân.
Theo Nghị định 281, nếu hành vi vi phạm xảy ra trên thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng thì vợ chồng được tính như một cá nhân để áp dụng mức phạt.
Như vậy, nếu thửa đất đứng quyền sử dụng chung của hai vợ chồng và phát sinh hành vi vi phạm hành chính thì không mặc nhiên lấy mức phạt dành cho một cá nhân rồi nhân đôi chỉ vì có hai người cùng có quyền sử dụng đất.
Quy định này giúp việc xác định chủ thể và mức phạt rõ ràng hơn trong trường hợp tài sản thuộc quyền sử dụng chung.
Không chỉ phạt tiền, người vi phạm còn có thể phải khắc phục hậu quả
Một điểm quan trọng khác là xử phạt đất đai không đơn thuần chỉ là chuyện "đóng tiền phạt rồi thôi".
Nghị định 281 bổ sung, điều chỉnh nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có các yêu cầu liên quan đến việc khôi phục tình trạng ban đầu của đất, thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai, nộp lại giấy tờ giả hoặc giấy tờ đã bị sửa chữa và xử lý số lợi bất hợp pháp có được từ hành vi vi phạm.
Đáng chú ý, trường hợp có nhiều tổ chức, cá nhân cùng thực hiện hành vi vi phạm trên một thửa đất thì số lợi bất hợp pháp phải nộp được xác định và phân chia theo quy định.
Nếu trước đó người vi phạm đã nộp một số khoản tiền vào ngân sách nhà nước từ việc sử dụng đất vi phạm thì các khoản này có thể được khấu trừ khi xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp.
Người mua bán nhà đất nên làm gì từ hôm nay?
Với người dân, điều đáng quan tâm nhất không nằm ở việc nhớ từng điều khoản của Nghị định 281, mà là đừng để những thủ tục đất đai tưởng như nhỏ trở thành vi phạm hành chính.
Sau khi mua bán, tặng cho, thừa kế hoặc thực hiện các giao dịch làm thay đổi quyền sử dụng đất, cần kiểm tra xem trường hợp của mình có thuộc diện phải đăng ký biến động hay không và thực hiện thủ tục đúng thời hạn.
Đối với người đang sử dụng đất có hiện trạng khác với hồ sơ, có công trình xây dựng trên đất hoặc có những vấn đề chưa hoàn tất về giấy tờ, cũng nên chủ động kiểm tra lại tình trạng pháp lý thay vì chờ đến khi cơ quan chức năng kiểm tra mới xử lý.
Đặc biệt, với môi giới bất động sản, việc kiểm tra pháp lý trước khi đưa một bất động sản ra thị trường càng trở nên quan trọng. Một căn nhà có giá tốt chưa chắc đã là một giao dịch tốt nếu phía sau nó còn tồn tại những vấn đề về đất đai và thủ tục.
Điểm đáng chú ý của Nghị định 281/2026/NĐ-CP không đơn thuần là mức phạt tăng.
Quan trọng hơn, hệ thống xử lý vi phạm đất đai đang được điều chỉnh theo hướng phân quyền mạnh hơn cho cấp cơ sở, quy định rõ hơn về chủ thể vi phạm, trường hợp đăng ký biến động và các biện pháp khắc phục hậu quả.
Với người sở hữu bất động sản, đây cũng là lúc nên thay đổi một thói quen khá phổ biến: mua bán xong không có nghĩa là mọi thủ tục đã xong.
Một giao dịch nhà đất chỉ thực sự an toàn khi cả tiền, hợp đồng, quyền sử dụng đất và các thủ tục pháp lý liên quan đều được hoàn tất đúng quy định.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
