100 tỷ đồng là mức tài chính rất lớn trên thị trường bất động sản TP.HCM. Tuy nhiên, nếu mang số tiền này tìm nhà tại quận 1, người mua có thể sẽ bất ngờ khi nhận ra rằng cùng một ngân sách nhưng diện tích, vị trí và khả năng khai thác của mỗi bất động sản lại khác nhau rất xa.
Tại khu vực trung tâm này, những bất động sản có giá từ 100 tỷ đồng thường không còn đơn thuần là nhà để ở. Nhiều tài sản thuộc nhóm nhà mặt tiền kinh doanh, tòa nhà văn phòng, khách sạn hoặc những bất động sản có khả năng tạo dòng tiền.
100 tỷ đồng có thể mua được những loại nhà nào ở quận 1?
Bất động sản quận 1 rất đa dạng
Với ngân sách từ 100 tỷ đồng, người mua có thể tiếp cận nhiều loại hình bất động sản khác nhau tại quận 1.
Một nhóm phổ biến là nhà mặt tiền trên các tuyến đường trung tâm. Những bất động sản này thường có lợi thế về khả năng kinh doanh, cho thuê hoặc sử dụng làm văn phòng.
Nhóm thứ hai là tòa nhà văn phòng. Điểm đáng chú ý của phân khúc này là diện tích đất đôi khi không quá lớn nhưng công trình được xây dựng nhiều tầng, giúp gia tăng đáng kể tổng diện tích sàn có thể khai thác.
Ngoài ra còn có khách sạn, căn hộ dịch vụ hoặc những tòa nhà đang có khách thuê. Với các tài sản này, người mua không chỉ quan tâm đến giá đất mà còn chú ý đến doanh thu và khả năng duy trì dòng tiền sau khi nhận chuyển nhượng.
Vì vậy, nói một bất động sản quận 1 có giá 100 tỷ chưa đủ để hình dung tài sản đó lớn đến đâu.
100 tỷ không đồng nghĩa với một khu đất thật lớn
Đây là điểm khá đặc biệt của bất động sản trung tâm.
Một căn nhà tại khu vực ngoại thành có giá 100 tỷ đồng có thể sở hữu diện tích đất rất lớn, thường có thể xây đựng dạng biệt thự sân vườn. Nhưng tại quận 1, số tiền tương tự có thể chỉ mua được một khu đất diện tích khoảng 100 - 200 m2, thậm chí nhỏ hơn tùy vị trí.
Bù lại, tài sản có thể nằm trên một tuyến đường thương mại quan trọng và được xây dựng nhiều tầng. Khi đó, giá trị bất động sản không chỉ nằm ở diện tích đất mà còn nằm ở vị trí, quy mô công trình và khả năng khai thác.
Đây cũng là lý do những căn nhà có diện tích đất tương đối nhỏ vẫn có thể được chào bán trên 100 tỷ đồng.
Vị trí có thể tạo ra khác biệt rất lớn
Quận 1 không phải là một thị trường đồng nhất.
Giá trị bất động sản có thể thay đổi đáng kể giữa các tuyến đường, dù khoảng cách giữa chúng không quá xa.
Những khu vực tập trung nhiều hoạt động thương mại, du lịch, văn phòng và dịch vụ thường có lợi thế về khả năng khai thác. Một tòa nhà nằm trên tuyến đường có lượng khách lớn hoặc phù hợp với hoạt động kinh doanh có thể có giá trị cao hơn đáng kể so với một tài sản có diện tích tương đương nhưng nằm ở vị trí ít lợi thế hơn.
Vì vậy, khi tìm nhà trên 100 tỷ tại quận 1, chỉ nhìn vào diện tích đất là chưa đủ. Cần đặt câu hỏi:
- Bất động sản nằm ở đâu?
- Có thể kinh doanh gì?
- Cho thuê được không? Giá cho thuê hiện tại là bao nhiêu?
- Tổng diện tích sàn là bao nhiêu?
Đó mới là những yếu tố giúp giải thích mức giá của một tài sản.
Tòa nhà và nhà phố kinh doanh: đâu là nhóm tài sản đáng chú ý?
Ở phân khúc trên 100 tỷ đồng, tòa nhà (building) là một loại hình đáng chú ý.
Khác với nhà phố thông thường, building thường được thiết kế để khai thác thương mại hoặc cho thuê. Công trình có thể gồm tầng hầm, nhiều tầng nổi và diện tích sàn lớn hơn nhiều lần diện tích đất.
Ví dụ một bất động sản chỉ có hơn 100 m2 đất nhưng được xây dựng 8 - 10 tầng hoặc hơn tùy khu vực, có thể tạo ra hàng trăm hoặc thậm chí hàng nghìn m2 diện tích sàn.
Nếu toàn bộ diện tích này có thể khai thác hiệu quả, giá trị của tài sản sẽ không còn được nhìn đơn giản theo công thức giá đất nhân diện tích. Đó là lý do người mua tòa nhà thường quan tâm đến hiệu suất khai thác bên cạnh giá mua.
Mua nhà 100 tỷ, dòng tiền quan trọng đến mức nào?
Với một tài sản có giá trị hàng trăm tỷ đồng, khả năng tạo dòng tiền thường là một trong những yếu tố được nhà đầu tư quan tâm.
Ví dụ, một tòa nhà có giá 120 tỷ đồng nhưng đang tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định sẽ có cách đánh giá khác với một căn nhà cùng giá nhưng đang bỏ trống.
Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào doanh thu cho thuê.
Nhà đầu tư còn phải tính đến chi phí vận hành, bảo trì, thuế, thời gian trống, chi phí cải tạo và các yếu tố pháp lý liên quan đến hoạt động khai thác.
Một bất động sản có giá cao nhưng dòng tiền thấp chưa chắc là lựa chọn kém. Ngược lại, một tài sản có doanh thu lớn cũng chưa chắc là khoản đầu tư tốt nếu giá mua đã phản ánh quá nhiều kỳ vọng.
Vậy 100 tỷ mua được nhà như thế nào ở quận 1?
Câu trả lời phụ thuộc rất nhiều vào mục tiêu của người mua.
Nếu ưu tiên giữ tài sản và bảo toàn giá trị dài hạn: nhà mặt tiền tại các khu vực trung tâm luôn là lựa chọn mạnh nhất vì yếu tố vị trí gần như không thể thay thế. Ở quận 1, giá trị bất động sản không chỉ nằm ở công trình hiện hữu mà nằm ở tọa độ, nơi quỹ đất gần như không thể mở rộng thêm. Chính sự khan hiếm này giúp tài sản giữ giá tốt, thậm chí tăng theo thời gian ngay cả khi không khai thác nhiều.
Nếu ưu tiên khai thác cho thuê và tạo dòng tiền ổn định: tòa nhà hoặc khách sạn có sẵn dòng tiền sẽ là nhóm tài sản vượt trội. Điểm mạnh của nhóm này không nằm ở cảm tính vị trí mà nằm ở hiệu suất sử dụng: diện tích sàn lớn, nhiều tầng khai thác, dễ chia nhỏ công năng cho thuê. Khi vận hành tốt, đây là loại tài sản có thể tạo dòng tiền đều đặn hàng tháng, giúp giảm áp lực chôn vốn so với nhà phố đơn lẻ.
Nếu ưu tiên kinh doanh trực tiếp hoặc khai thác thương hiệu: mặt tiền trên các tuyến đường có lưu lượng khách cao, đặc biệt là khu vực du lịch - thương mại sôi động, lại có lợi thế riêng. Giá trị lớn nhất của nhóm này là độ nhận diện và lưu lượng người qua lại, giúp hoạt động kinh doanh dễ tiếp cận khách hàng tự nhiên mà không cần phụ thuộc quá nhiều vào marketing. Đây là yếu tố rất mạnh trong các ngành F&B, bán lẻ hoặc dịch vụ cao cấp.
Còn nếu mục tiêu là tìm tài sản có giá trị lớn nhưng vẫn còn dư địa để cải tạo, nâng cấp và thay đổi công năng, người mua sẽ phải xem xét kỹ hơn về hiện trạng công trình và quy hoạch.
Nói cách khác, 100 tỷ chỉ là điểm bắt đầu của bài toán. Điều quan trọng hơn là 100 tỷ đó mua được vị trí nào, diện tích bao nhiêu, xây dựng ra sao và có thể tạo ra giá trị gì trong tương lai.
Thị trường hiện có những nhà quận 1 nào trên 100 tỷ?
Nguồn cung nhà trên 100 tỷ tại quận 1 khá đa dạng
Nguồn cung ở phân khúc này khá đa dạng, không chỉ giới hạn ở những căn nhà lớn, vị trí đắc địa.
Thực tế trên thị trườngquận 1, nhóm bất động sản trên 100 tỷ thường bao gồm nhiều loại hình khác nhau như nhà mặt tiền kinh doanh, tòa nhà văn phòng (building), khách sạn mini, căn hộ dịch vụ quy mô lớn hoặc những tài sản đang có dòng tiền cho thuê ổn định. Mỗi loại hình lại gắn với một mục đích khai thác khác nhau, từ giữ tài sản, kinh doanh trực tiếp cho đến đầu tư cho thuê.
Bên cạnh đó, các tài sản trong phân khúc này cũng phân bổ trên nhiều tuyến đường nổi bật của quận 1 như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi, Lê Thánh Tôn, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, Trần Hưng Đạo… Đây đều là những khu vực có mật độ thương mại cao, lưu lượng khách lớn và giá trị khai thác rất khác nhau tùy từng vị trí cụ thể.
Chính vì sự đa dạng về loại hình và vị trí như vậy, mỗi bất động sản trên 100 tỷ đều mang một câu chuyện giá trị riêng, không thể đánh giá chỉ dựa trên con số.
100 tỷ ở Quận 1: mua diện tích hay mua vị trí?
Đây có lẽ là câu hỏi quan trọng nhất.
Ở những thị trường có quỹ đất rộng, diện tích thường là yếu tố rất dễ nhìn thấy khi định giá. Nhưng tại quận 1, vị trí và khả năng khai thác có thể khiến giá trị bất động sản thay đổi rất lớn.
Một khu đất nhỏ nằm trên tuyến đường thương mại tốt, có khả năng xây dựng và khai thác hiệu quả, vẫn có thể có giá trị cao hơn một khu đất lớn nhưng vị trí kém thuận lợi.
Vì vậy, với phân khúc nhà trên 100 tỷ đồng tại quận 1, không nên chỉ hỏi quan tâm tới diện tích đất mà còn phải hỏi “Mỗi mét vuông đó tạo ra được bao nhiêu giá trị?”
Đó mới là điểm khác biệt của bất động sản giá trị lớn tại khu vực trung tâm TP.HCM.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
