Trong nhiều năm, bất động sản khu Tây TP.HCM thường được nhắc đến với lợi thế về giá và quỹ đất. Tuy nhiên, điểm hạn chế lớn vẫn nằm ở khả năng kết nối với các khu vực khác của thành phố.
Khi nhiều tuyến đường và công trình hạ tầng được đầu tư, câu chuyện của khu Tây đang dần thay đổi.
Thay vì chỉ được lựa chọn vì giá rẻ hơn khu trung tâm, nhà đất khu Tây ngày càng có thêm một lý do để thu hút người mua: khả năng kết nối thuận tiện hơn và phục vụ tốt hơn nhu cầu ở thực.
Hạ tầng thay đổi bán kính lựa chọn nhà ở
Một trong những tác động rõ nhất của hạ tầng giao thông là làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở.
Trước đây, khoảng cách vài chục phút di chuyển có thể là một trở ngại lớn. Nhưng khi các tuyến đường được mở rộng, các nút giao được cải thiện và kết nối liên vùng thuận tiện hơn, người mua có thể chấp nhận sống xa trung tâm hơn để đổi lấy một căn nhà có diện tích lớn hơn và mức giá dễ tiếp cận hơn.
Đây chính là lợi thế của khu Tây. Các khu vực như Bình Tân, Tân Phú, Bình Chánh có lượng dân cư lớn, hoạt động thương mại sôi động và nhu cầu nhà ở thực tương đối cao.
Khi bài toán di chuyển được cải thiện, những khu vực này có thêm điều kiện để giữ chân người mua ở thực thay vì chỉ thu hút người tìm kiếm bất động sản với mục đích đầu tư.
Vì sao nhà phố có thể hưởng lợi?
Hạ tầng phát triển thì hầu như phân khúc bất động sản nào cũng hưởng lợi, tuy nhiên, mức độ hưởng lợi khác nhau.
Nhà phố có một lợi thế đặc biệt: một tài sản nhưng có thể dùng được nhiều kiểu khác nhau, không bị cố định một công năng. Nói thẳng ra cho dễ hiểu: mua nhà phố không chỉ để ở.
Người mua có thể ở tầng trên, còn tầng trệt thì tận dụng để mở tiệm, làm văn phòng nhỏ, cho thuê hoặc tự kinh doanh. Tùy vị trí và nhu cầu, một căn nhà có thể biến hình linh hoạt theo cách sử dụng của chủ nhà.
Nhà phố vừa ở vừa kinh doanh có lợi thế đầu tư hơn bất động sản khác
Đặc biệt ở khu Tây, nơi dân cư đông và hoạt động buôn bán nhỏ lẻ diễn ra liên tục, cái lợi này càng rõ. Nhà phố ở đây không chỉ là chỗ ở, mà nhiều khi chính là một mặt bằng kinh doanh sẵn có.
Tôi từng có một anh khách mua nhà trên trục đường Tên Lửa (tuyến đường chính của Bình Tân), anh sử dụng 3 tầng trên để gia đình ở, tầng dưới anh cho người ta thuê làm cừa hàng điện nước. Mỗi tháng gia đình anh thu về 12 triệu từ nguồn cho thuê mặt bằng.
Ngược lại, nhà nằm trong hẻm yên tĩnh, mức giá rẻ thì lại phù hợp để ở lâu dài, ít ồn ào, ổn định cho gia đình. Đây là phân khúc đang được bán rất chạy tại khu Tây, bởi khu vực này tập trung nhiều dân số trẻ, làm việc tại các khu công nghiệp, bệnh viện, công ty lớn - nhỏ...
Vì vậy, giá trị của nhà phố không chỉ nằm ở diện tích hay giá đất, mà nằm ở chỗ: nó dùng được vào việc gì, và nằm đúng chỗ để dùng hay không.
Người mua đang quan tâm nhiều hơn đến khả năng sử dụng
Sau những giai đoạn thị trường biến động, tiêu chí của người mua nhà cũng có xu hướng thực tế hơn.
Thay vì chỉ quan tâm đến câu chuyện tăng giá trong tương lai, nhiều người đặt câu hỏi căn nhà có phù hợp với nhu cầu hiện tại hay không.
- Có thể ở được ngay không?
- Đi làm có thuận tiện không?
- Trường học, chợ, bệnh viện có gần không?
- Có thể kinh doanh hoặc cho thuê không?
Những câu hỏi này khiến nhà phố tại các khu vực đã hình thành cộng đồng dân cư ổn định, tức là nơi đã có người ở lâu dài, có đầy đủ hoạt động sinh hoạt như chợ, trường học, dịch vụ và các mối quan hệ xung quanh, trở nên có lợi thế nhất định.
Hạ tầng càng hoàn thiện, khả năng tiếp cận các tiện ích và trung tâm việc làm càng tốt, đồng thời khi cộng đồng dân cư đã hình thành đầy đủ thì khu vực đó càng có sức sống, nhu cầu ở thực càng rõ ràng, từ đó giá trị sử dụng của căn nhà cũng được nâng lên.
Không phải cứ có hạ tầng là bất động sản tăng giá
Tuy nhiên, nhìn hạ tầng như một yếu tố chắc chắn khiến giá nhà tăng sẽ là cách tiếp cận quá đơn giản.
Khu Tây là một không gian rất rộng. Mức độ phát triển hạ tầng, dân cư, tiện ích và khả năng kết nối giữa từng khu vực cũng khác nhau.
Một tuyến đường mới có thể giúp một khu vực thuận tiện hơn, nhưng để tạo ra sự thay đổi lớn về giá trị bất động sản còn cần thời gian để hình thành dòng người, thương mại và dịch vụ.
Do đó, người mua nhà phố cần quan tâm đến hạ tầng đã hoàn thành và đang được sử dụng, thay vì chỉ nhìn vào những dự án được kỳ vọng sẽ hoàn thành trong tương lai.
Đây cũng là điểm khác biệt giữa một bất động sản có giá trị sử dụng thực tế và một bất động sản chủ yếu được mua dựa trên kỳ vọng.
Hạ tầng mở đường đón chào nhu cầu nhà phố ở thực
Hạ tầng không phải yếu tố duy nhất quyết định sức hút của nhà phố khu Tây.
Nhưng khi giao thông được cải thiện, dân cư tiếp tục tăng, tiện ích phát triển và mặt bằng giá vẫn có sự chênh lệch so với nhiều khu vực trung tâm, nhà phố có thêm nhiều điều kiện để đáp ứng nhu cầu ở thực.
Điều đáng chú ý là câu chuyện của khu Tây đang dần chuyển từ mua vì kỳ vọng hạ tầng sang mua vì khả năng sử dụng thực tế. Và đây có thể mới là yếu tố giúp nhà phố khu Tây duy trì sức hút trong thời gian tới.
Đó cũng là lúc câu chuyện bất động sản khu Tây bắt đầu thay đổi.
Nếu trước đây người ta mua vì chờ một con đường được mở, một dự án được triển khai hay một khu vực được quy hoạch, thì giai đoạn tới sẽ là cuộc chơi của những bất động sản đã có đường, có dân ở, có tiện ích và có nhu cầu sử dụng thật.
Và trong cuộc chơi đó, nhà phố có một vị thế đặc biệt.
Hạ tầng có thể làm một khu vực trở nên dễ tiếp cận hơn. Nhưng chính cư dân, hoạt động kinh doanh và nhu cầu ở thực mới biến khu vực đó thành một thị trường bất động sản có giá trị.
Khu Tây đang có cả hai thứ.
Một bên là những tuyến đường đang mở ra. Một bên là hàng triệu nhu cầu sống đang hiện hữu. Và nhà phố chính là loại tài sản nằm ngay giữa hai dòng chảy đó.
Có lẽ, đây mới là lý do đáng để nhìn lại sức hút của nhà phố khu Tây trong giai đoạn mới.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
