Mua nhà là một trong những quyết định tài chính lớn nhất của nhiều người. Tuy nhiên, lợi dụng tâm lý muốn mua được nhà giá tốt hoặc thiếu kinh nghiệm, không ít đối tượng đã thực hiện nhiều chiêu lừa tinh vi để chiếm đoạt tiền hoặc bán những bất động sản tiềm ẩn rủi ro.
Dưới đây là 7 chiêu lừa đảo phổ biến trong mua bán nhà đất và cách phòng tránh trước khi xuống tiền.
1. Rao bán nhà giá rẻ
Rao bán nhà giá rẻ là hình thức xuất hiện rất nhiều trên các trang đăng tin bất động sản và các group đăng tin Facebook. Có 2 hình thức phổ biến:
Người đăng tin chọn nhà bị lỗi, diện tích hẹp hoặc chưa hoàn thiện pháp lý... để đăng tin giá rẻ. Khi có khách hàng liên hệ, họ sẽ thông báo nhà bị lỗi sau đó gửi những căn khác giá trị cao hơn. Hình thức này chủ yếu để tạo phễu khách hàng chứ chưa tính là lừa đảo.
Tin rao bán nhà giá rẻ bất thường trên Group Facebook
Hình thức thứ 2 rất phổ biến trên các Group Facebook, hiếm khi xuất hiện trên web đăng tin vì hiện các web đã chặn các tin rao giá rẻ hơn nhiều so với mặt bằng giá. Người bán thường rao bán nhà các quận trong thành phố với giá rẻ hơn thị trường tới 30% - 40% nhằm thu hút những người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, khi khách hàng liên hệ, họ lại dẫn khách đi tới vùng ven, thậm chí thuộc lân cận để bán đất.
Cách phòng tránh:
- So sánh giá với nhiều căn tương tự trong cùng khu vực.
- Cẩn trọng với những căn nhà có giá rẻ bất thường.
- Không đặt cọc khi chưa xem nhà thực tế.
2. Mạo danh nhà ngân hàng thanh lý
Nhà ngân hàng thanh lý (hay nhà phát mãi) là những căn nhà đã được chủ thế chấp để vay vốn nhưng không thể trả nợ. Khi người vay không trả được nợ, ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế chấp để thu hồi vốn.
Thực tế, ngân hàng không đăng tin rao bán trên mạng xã hội hay website đăng tin mà chỉ được công bố trên website chính thức của ngân hàng, đơn vị đấu giá hoặc các kênh thông báo chính thức. Do đó, việc các tin rao bán nhà ngân hàng thanh lý phần lớn đều là mạo danh.
Lừa đảo nhà ngân hàng thanh lý
Hình thức này khá giống với đăng tin giá rẻ, thường người đăng tin sẽ rao bán nhà thanh lý với hình ảnh đẹp, giá bán có thể rẻ hơn tới 60 - 70% ở các quận như quận 8, Bình Tân, quận 12. Nhưng khi khách hàng đi xem nhà thì kịch bản quen thuộc lại là bán đất vùng ven.
Điểm cần chú ý ở các cuộc hẹn xem nhà này là thường hẹn khách ở quán cà phê, hoặc một địa điểm nào đó cách xa căn nhà rao bán.
Cách phòng tránh:
Chỉ xem nhà thanh lý qua trang web chính thức của ngân hàng, không liên hệ với những số điện thoại không thuộc hệ thống website ngân hàng.
3. Bán nhà không chuẩn pháp lý
Một số bất động sản đang thuộc diện quy hoạch, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch nhưng người bán không thông báo. Tình trạng này hiện ít khi xảy ra do người mua thường kiểm tra quy hoạch và thông tin pháp lý trước khi đặt cọc. Tuy nhiên, nếu người mua không kiểm tra, hậu quả có thể rất lớn.
Cách phòng tránh:
- Kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền.
- Xác minh tình trạng pháp lý trước khi đặt cọc.
- Nhờ luật sư hoặc người có kinh nghiệm kiểm tra hợp đồng nếu cần.
4. Bán nhà bằng giấy tờ giả
Thực tế, làm giả giấy tờ nhà đất hiện ít xảy ra hơn vì bây giờ việc công chứng, đối chiếu dữ liệu và xác minh đã chặt chẽ hơn trước. Tuy nhiên, nếu lọt qua các bước kiểm tra thì thiệt hại rất lớn.
Giấy tờ là căn cứ quan trọng để xác định quyền sở hữu và quyền chuyển nhượng bất động sản. Tuy nhiên, một số đối tượng vẫn tìm cách làm giả hoặc chỉnh sửa giấy tờ nhằm lừa người mua.
Các loại giấy tờ có thể bị làm giả gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giấy ủy quyền.
- Hợp đồng chuyển nhượng.
Nếu chỉ kiểm tra bằng mắt thường, người mua rất khó phát hiện.
Cách phòng tránh:
- Phải đi xem nhà thực tế trước khi đặt cọc.
- Kiểm tra thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thực hiện giao dịch thông qua công chứng.
- Không giao dịch chỉ dựa trên bản photo hoặc hình ảnh.
5. Nhận đặt cọc của nhiều người cho cùng 1 căn nhà
Với cùng một căn nhà, nhưng chủ nhà lại nhận đặt cọc của rất nhiều người. Hình thức này phổ biến với những trường hợp chủ nhà bị phá sản và đang cần nguồn vốn.
Người bán thường rao bán nhà giá rẻ hơn thị trường, sau khi khách xem nhà thì hối thúc đặt cọc. Đặc biệt, là cọc số tiền nào cũng nhận và nhận của rất nhiều người.
Đặc điểm của trường hợp này là chủ nhà thường để thời gian ký hợp đồng mua bán và sang tên sau khi cọc rất lâu, nhằm tìm thêm khách cọc và có thời gian xoay vốn. Đến ngay giao dịch thì chủ nhà biến mất hoặc lại trì hoãn.
Cách phòng tránh
- Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ trách nhiệm và mức bồi thường nếu vi phạm.
- Kiểm tra tình trạng nhà có đang thế chấp không tại cơ quan chức năng.
- Kiểm tra sổ đỏ bản gốc.
- Hỏi hàng xóm về chủ nhà và tình trạng nhà trước khi đặt cọc.
6. Cài điều khoản bất lợi trong hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là căn cứ quan trọng để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên, một số hợp đồng được soạn theo hướng có lợi cho bên bán hoặc bên nhận cọc, trong khi người mua không đọc kỹ trước khi ký.
Chẳng hạn, hợp đồng quy định nếu người mua chậm thanh toán dù chỉ một hoặc hai ngày thì sẽ mất toàn bộ tiền cọc. Trong khi đó, nếu bên bán không giao nhà đúng thời hạn, không thể hoàn tất thủ tục sang tên hoặc đơn phương từ chối giao dịch thì lại không quy định rõ trách nhiệm bồi thường hoặc chỉ ghi rất chung chung.
Một số hợp đồng còn cài thêm các điều khoản như:
- Không hoàn lại tiền cọc trong mọi trường hợp.
- Thời hạn thanh toán quá ngắn, khiến người mua khó xoay xở tài chính.
- Chỉ ghi quyền của bên bán nhưng không quy định nghĩa vụ tương ứng.
- Mô tả bất động sản hoặc điều kiện giao dịch không rõ ràng, dễ dẫn đến tranh chấp khi thực hiện hợp đồng.
- Khi phát sinh tranh chấp, người mua có thể rơi vào thế bất lợi vì đã tự nguyện ký vào những điều khoản này.
Cách phòng tránh
- Đọc kỹ toàn bộ hợp đồng trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản về phạt cọc, hoàn cọc và thời hạn thanh toán.
- Yêu cầu sửa đổi hoặc bổ sung những điều khoản chưa rõ ràng hoặc mất cân bằng.
- Chỉ ký khi quyền và nghĩa vụ của cả hai bên được quy định minh bạch.
- Với giao dịch có giá trị lớn, nên nhờ luật sư, nhân viên tại phòng công chứng hoặc người có chuyên môn rà soát hợp đồng trước khi ký.
7. Tạo áp lực để người mua xuống tiền nhanh
Đây là chiêu đánh vào tâm lý sợ mất cơ hội. Một số người bán hoặc môi giới lợi dụng tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của người mua để thúc ép đặt cọc khi chưa kịp kiểm tra đầy đủ thông tin.
Những câu nói thường gặp như:
- "Đã có người trả giá cao hơn."
- "Chiều nay có khách công chứng rồi."
- "Nếu anh/chị không đặt cọc ngay thì căn này sẽ bán cho người khác."
- "Chủ nhà chỉ giữ giá đến hết hôm nay."
Trong nhiều trường hợp, những thông tin này có thể là sự thật. Tuy nhiên, cũng có trường hợp chúng được đưa ra chỉ để tạo cảm giác khan hiếm, khiến người mua vội vàng quyết định mà chưa kiểm tra pháp lý, hiện trạng căn nhà hoặc đọc kỹ hợp đồng đặt cọc.
Khi chịu áp lực về thời gian, người mua dễ bỏ qua những bước quan trọng như xác minh quy hoạch, kiểm tra quyền sở hữu hoặc xem xét các điều khoản trong hợp đồng. Đây là lúc rủi ro phát sinh nhiều nhất.
Cách phòng tránh
- Không đặt cọc chỉ vì lo sợ mất cơ hội. Nên đi xem nhà với người thân, hoặc bạn bè am hiểu bất động sản.
- Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ hồ sơ trước khi quyết định.
- Dành thời gian kiểm tra pháp lý và hiện trạng căn nhà.
Thị trường bất động sản luôn tồn tại những đối tượng lợi dụng sự thiếu kinh nghiệm của người mua để trục lợi. Chỉ cần dành thêm thời gian xác minh pháp lý, kiểm tra thông tin người bán và đọc kỹ hợp đồng, bạn có thể tránh được phần lớn các chiêu lừa đảo phổ biến.
Một giao dịch an toàn không chỉ dựa vào giá bán hấp dẫn mà còn phụ thuộc vào sự cẩn trọng trong từng bước kiểm tra trước khi xuống tiền.
Theo Nguyên Lân - Alochunha
